放寬按揭成數　似鼓勵市民加大槓桿　慎防利息大幅抽升｜鄭昆侖

7月7日晚，阿里巴巴的美股ADR收報90.55美元，約合88.9港元左右。相對於7月7日港股收市價84.3計算，ADR的收市價再升多5.5%左右。

在同一個晚上，中國中證監於官網表示，針對螞蟻集團及旗下機構過往年度在公司治理、金融消費者保護、參與銀行保險機構業務活動、從事支付結算業務、履行反洗錢義務和開展基金銷售業務等方面存在的違法違規行為，金融管理部門對螞蟻集團處以罰款（含沒收違法所得）71.23億元人民幣。同時，中證監要求螞蟻集團關停違規開展的「相互寶」業務。

市場內隨即有人認為中國當局就螞蟻集團的「整改」行動大致上完成了，因此有人炒賣其主要投資者阿里巴巴的股票。至於「完成整改」的炒賣概念可以有「多麼給力」，這個不妨可以觀察一下未來幾天的股價反應。另一個比較上重要的新聞是香港金融管理局（HKMA / 金管局）在7月7日晚上宣佈放寬住宅物業以及非住宅物業的最高按揭成數。換句說話，置業者又或者是物業投資者可以增加借貸成數。

放寬樓貸「成數」,在高息環境下幫助未必大

其中，1,500萬元港元或以下的自用住宅物業，最高按揭成數為7成按揭。非住宅物途的物業（包括寫字樓及商鋪），最高按揭成數由5成調升至6成。

金管局總裁余偉文表示，是次調節（樓宇物業的借貸成數）主要考慮經濟體面對大通脹壓力，加上美國利率處於高水平，本港經濟會受影響。他指，今次修訂後，市民購置物業將可以承造較高成數的按揭貸款。

雖然余氏同時提醒市民在作買樓決定時應該量力而為、審慎管理當中的財務風險，但是明眼人一看便會認為金管局疑似為了「托樓價」而放寬按揭貸款成數。

不妨換一個角度去看，7成按揭等同233%的「債務/股本（Debt to Equity)」比率。至於近年港府「大力推廣」的9成按揭「XX Plan」,所涉的Debt to Equity比率高達900%。

即便是對於本地藍籌股，涉及剛性現金流的公用企業的Debt to Equity比率也是大約50%至100%左右。即使貴為本地最大型的物業業主之的領展（0823）（41.95港元），在今年進行大型供股集資之前（2022年9月底），其Debt to Equity比率也只不過是40%左右。

即使表面上的負債比率尚算不高，惟領展仍然需要以「賤價44.2港元」進行供股集資。如果與普通買樓的小市民相比，那麼領展的租金現金流穩定性、償還債務能力會強很多。

即使如此，領展今年的做法是減債、去槓桿。反過來說，在環球息口高企、「外圍經濟（注：跟據官方的說法）」環境仍不明朗，港府以及HKMA似乎在鼓勵本港市民加大槓桿、增加負債比率，真的令人不知葫蘆裡賣甚麼藥。

美港兩地「息差」, 難以長期維持（除非聯繫匯率制度被改變）

或者，金管局一直認為香港的樓宇按揭貸款利率會一直保持偏低（3.3至3.6厘左右）的水平。因此，即使容許樓貸成數上升,整個金融系統仍然「頂得住」。

作為參考，近日的1個月本地銀行拆息（1-month HIBOR)已升穿5厘、港元以及美元1年期定期存款利率已高於4厘（甚至要4.5厘）、美國1年期國債息率達5.43%水平。即使不排除存在「人為干預因素」,香港1年期政府債息水平也見4.33%。這也在指出本地金融機構（包括香港本地銀行）正在面對資金成本上升的狀況。美國聯儲局近期公佈的6月份議息會議紀錄，亦表明2023年年底前很有可能繼續加息。年底美國利率水平隨時見5.50至5.75厘。

換句話說，包括恒生銀行（0011）以及中銀香港（2388），不少純香港本地銀行股份會面對很明顯的淨息差（Net Interest Margin）收窄問題（除非本地銀行在可見將來大幅提高樓宇按揭貸款利率水平）。

值得留意，2001年港台的教育電視（ ETV）《中學個人、社會及人文教育科 - 聯繫匯率（二）》的節目中，當時金管局的代表人仕趙潔儀指出「港元利率方面是要跟隨美國的利率水平。如果香港有人人為將港元利率水平（假設2厘）設於低於美國利率水平（假設4厘），那麼投資者會將港元轉換到美元，而對港元匯價構成好大的壓力」。

不知道今天的金管局會否修改其在2001年的「說法」，但是似乎香港現時真的「有人」人為地將港元借貸利率水平設在低於美國利率水平（5厘左右）。香港銀行體系總結餘已由幾年前的4,000億元港元回落至近期約450億元港元水平,或者正在暗示一些「不尋常」的情況吧。如果美息以及HIBOR持續高企，這情況或會「迫使」本港銀行大幅提升貸款利率水平。這會否構成本地資產市場進一步波動，都是「留番俾自己去諗吧」.........

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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