前主播豪宅淪「銀主盤」有啟示　揭地產商擁抱專才謀算｜鄭昆侖

中國第1季GDP按年增長4.5%，理應是利好的因素。然而,近期恒生指數上升乏力,在4月21日甚至在20,000點左右角力（收報20,075點）。中移動（0941）的表現比較上強勁,但是主流中資科技股自從2月初以來的表現並不是很令人鼓舞。主流科技股除了騰訊（0700）以及阿里巴巴（9988）仍有一些催化劑（例如是集團分拆、AI發展）之外,其他科技股份的情況並不太理想。

美團（3690）面對外賣送遞生意的放緩（但是騎手數目不斷上升）。在城鎮就業以及消費市場不是太理想的環境下，電商平台營運商京東（9618）推出約100億元人民幣的補貼計劃, 暗示盈利前景存在隱憂。2022年10月底的14,700點恒指水平, 當時確實是一個很難得的買貨機會, 只不過內地通關復常這個因素已充分被股市反映了。展望未來, 市場主要關注的還是消費力以及主要行業的動力。

前主播「銀主盤」例子暗示物流業「好聽但未必好做」

至於香港方面，近日有新聞報導一名前電視新聞主播以及其夫君持有的港島貝沙灣物業單位,被一間中資銀行接收並淪為銀主盤，並以4,600萬港元不連車位叫價放盤。新聞指出前業主（被銀行接收之前）在2013至2018年期間將物業加按4次。

純以常理（Common Sense）, 除非真是有「一定賺」的項目,否則將自己的債務水平大幅提升,絕對是下了一步「昏棋」。那當然，世間上又真是有很多一定賺的項目嗎？

不斷將物業加按（融資）的另一個「剛需」理由通常是其他地方（例如生意業務）缺錢,因此物業單位是很理想的融資工具。尤其是在2022年之前,幾乎全港大多數人都認為本港樓市「只升不跌」。毫無疑問，銀行以及財務公司（俗稱財仔）當時應該都是這樣想的。

據新聞報導, 這名前電視新聞主播的丈夫所經營的物流公司，近年疑出現財政困難，亦曾出現欠租情況。因此,我們可以假定當時人因為的物流公司缺流動性而需要將手頭物業「按完再按」。

整件事件除了暗示港樓開始湧現沽貨套現以及銀主盤拍賣案例之外, 亦在指出本港中小型物流生意未必好做。在2022年, 區內的網購以及物流生意開始放緩。

只不過, 上述的物業加按融買的時間點發生在2013至2018年, 而且相關物流公司欠租情況發生在2021年1月, 這亦暗示在「僧多粥有限」的行業格局之下, 本港的物流業好看但不好做。

在中國內地已存在如順豐等巨型物流企業,港企在內地難以生存。儘管2020年疫情爆發初期一度帶動本港的網購以及物流送遞行業,但是這個700萬人的市場規模有限。再者,大量新增行業參與者, 通常會引致「內卷化」的競爭困局。

地產商曲線指出香港「專才輩出」

近日有本地地產發展商疑似為了加快沽出新盤單位,曲線地指出香港「專才輩出」。該住宅項目的中文名稱直譯, 應該叫為《大學山》。

有理由相信,地產發展商原本的目標客戶群應該是高學歷人仕, 又或者是科研專才。不知道官方的理由是如何, 近日發展商將學術人才的定義設為「持有證書、文憑、副學士學位、學士學位或以上學歷」。有傳媒亦指出相信大部份香港居民均符合相關要求。至於「有幸成為專才」的潛在買家,則可享7%回贈。

筆者有兩個想法。第一個可能性是發展商認為樓市轉弱, 因此需要減價以促進銷情。將更多的本港市民納入「專才」的定義,是一個方法呀。

第二個可能性是,發展商知道政府急於「搶人才」, 因此在賣樓賺錢之餘也不忘協助港府「發掘人才」。原來, 香港本身就是人才以及專才輩出的地方呀,又何需四圍搵呢。

至於那一個版本較為接近事實本質,這個還是留給讀者們自行判斷吧。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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