領展供股「執死雞」先等等 伸手要錢響本港地產警號｜鄭昆侖
上週市場的焦點離不開AI、Chat GPT等話題。同時間, 全球亦多了上市公司嘗試透過以相關話題吸引投資者的眼光。中國內地官媒近日提醒投資者不要盲目地炒賣, 亦有一定的道理。長遠而言, 只有涉及雲計算、AI Algorithm算法、海量的客戶群數據、多年相關營運經驗的科技企業, 才有較高的成功機會。
暫時來看, 在香港上市的股份之中百度（9888）（140.4港元）的AI相關營運情況比較上令人信服。騰訊（0700）（383.4港元）以及阿里（9988）（104.1港元）涉及雲計算（包括AI雲）的元素, 但是市場在這一刻並不將這兩股視為最重點的AI概念受惠者。除了AI、Chat GPT的話題之外,領展（0823）在上週五停牌並但在收市後公佈供股集資, 也是值得留意的因素。
香港物業難「脫手」? 領展減債需要打單位持有人的主意？
作為本港其中一個最主要的商場持有者之一, 領展在上週五宣佈以5供1方式，集資額約為188億港元。領展指出每單位的供股價為44.2港元，亦較2月9日收市價（62.8港元）折讓29.6%。今次亦是領展自2005年11月上市以來，首次進行供股集資。
領展表示供股資金會用於償還現有債務﹑探索投資機遇以及用作一般營運資本。是次集資的資金之中，約40至50%用於償還債務。其他資金將會用作探索未來投資機遇，尤其是專注位於亞太區的零售﹑停車場﹑辦公室等物業。
初步來看, 領展需要資金進行減債, 但是未必可以透過出售物業（尤其是香港的零售商場物業）來籌集足夠的現金。因此,領展向單位持有人「伸手攞錢」似乎是一個可行的方法。
在領展復牌後, 我們到時候便會清楚市場對於其首次供股集資的看法。從其他的一些本地商業消息,其實也可以估計近期要出售大量本地物業資產未必很容易。舉例說, 長實集團（1113）在2022年12月以每呎約6,140港元的價格投得啟德地皮。相對於2018年11月起至2021年2月份當時的地皮成交價（11,800至19,600港元左右）,長實集團是次的啟德地皮成交價確實明顯地低於之前「好景時代」的作價水平。
除了環球實際息口大幅上升（與2020及2021年相比）之外, 中國內地當局大力「限制」內地民間資金流出在岸市場, 也是削弱了本港樓市的需求。近月, 內地當局加緊限制內地投資者透過富途等交易平台買賣美股, 這也在暗示內地跨境來香港投資的資金規模已大不如前。
以45%的NAV大折讓出售新單位 未必是完全無理
是次供股價（44.2港元）大約是45%低於每單位淨資產值（NAV）（80.9港元）。我們可以說較為有利的套現集資的方法包括1）以貼近80.9港元單位價格（2022年9月份的估算價值）出售新的REIT單位、又或者是2）以貼近業績發佈時的估算價值（Appraised Value）出售部份旗下物業資產。
然而, 現時要透過NAV大折讓的方式進行供股, 或者在暗示上述2個方法現時行不通。這個才是對於香港房地產市道來說是一個「警號」,儘管中港兩地通關復常的因素在今時今日「你知,我知,嗰個單眼佬都知」。
以NAV大折讓的方式進行供股, 是否完全毫無可取之處？情況又不一定是「實死冇生」。假如領展的管理層知道旗下物業的真正流通價值（即有人願意以真金白銀去大手買入的價格）其實遠低於在23財年上半年業績內公佈的估算價值, 那麼在NAV遭大幅向下調整之前以大折讓價出售新的REIT單位（增強REIT的流動性）, 也算是一種可取的做法。
別以為上述的每單位NAV價值是堅如磐石。按2022年9月份的數字,估算的每單位總資產值為113.2港元, 而每單位總負債為32.2港元左右。
如果以較高的資金成本（Cost of Capital）去計算物業資產值, 那麼估算的每單位總資產值隨時下降至80至90港元不等, 那麼合乎現時市況的每單位NAV隨時會跌至48港元至58港元不等。用這個角度去看, 是次的供股價位水平（44.2港元）未必是太過離譜。
只不過, 欲「執死雞」的投資者也不需要急於買貨。很多時, 在接近供股除淨日（Ex-Date ）直至供股權派送的時期, 在二級市場交易的市價有可能接近供股價。
【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師
作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。
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