嚴選三大最堅內房　唯一上榜民企　勝在靈活控制成本｜伍禮賢

過去一段時間，內地在內房政策上頻吹暖風，部分地方政府亦適度放寬內地樓市的銷售監管，內房在經營環境層面出現改善跡象。惟另一方面，現時內地房地產銷售數據仍相對低迷，根據克而瑞研究中心數據，內地百強房企今年首4個月累計銷售業績較去年同期大幅降低50.2%；而根據中國指數研究院數據，今年「五一」假期期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積錄得按年下跌52.3%。

市場信心有待恢復

以上數據反映，雖然行業政策在鬆綁，但市場信心仍有待恢復。同時，近期個別內房債券違約消息，亦導致投資者對行業繼續採取觀望的態度。在這種環境下，未來行業的市場情緒有機會逐步受政策主導出現回升，但現況又並未出現立竿見影的改善。因此，投資者應具體區分不同內房的投資前景。其中，對於資產質素優良、防守性較高的股份可以重點關注。

在港股上市公司中，中國海外發展（0688）、華潤置地（1109）及龍湖集團（0960）均屬於防守性較強的三家企業，其亦均為恒指成分股。那麼三者之間各具哪些方面的優勢，以下將作出簡析。

中海外潤地及龍湖資產負債表較健康

首先，以企業性質來看，中海外、華潤置地均具國企背景，而龍湖集團則屬於民營企業。在過去的年份，不管是內房行業處於高速膨脹，還是近年屬於相對低迷的時期，這三家企業似乎都沒有過分刻意去追求銷售規模上的排名，這也是這三家企業過去在資產負債方面，一直維持較為健康水平的原因。如果以2021年全年銷售金額來看，中海外、華潤置地及龍湖集團均排到內地前五大之外，三者在全國排名分別為第六、第八及第十二位。

在業績表現方面，面對行業逆風，華潤置地及龍湖近兩年在收入增長方面處於放緩狀態，但在淨利潤增長方面，2021年則屬處於反彈的一年；而中海外雖然去年收入增速較高，但由於毛利率下降幅度太快（按年下降6.5個百分點），導致去年淨利潤反而出現按年倒退。而華潤置地及龍湖的毛利率，則分別錄得下降4個百分點及3.9個百分點。這在某個程度上反映華潤置地及龍湖在成本控制方面略勝一籌。

龍湖控制成本具靈活性

其次，從負債水平來看，三者在行業之中均屬於表現不俗的代表。但如果在三者之間繼續作出比較的話，無論從總債務還是淨債務的角度，兩家國企的負債水平差距不大，且均要低於龍湖的負債水平。但相對而言，龍湖有一個顯著的優勢，就是其短債/長債比例，以及短債金額明顯低於兩家國企。其中龍湖短債（一年內到期）佔總體債務比例僅為7.6%，較華潤置地及中海外的29.9%、18.5%為低。這反映出，在未來一年的時間內，龍湖面對短期債務償還的壓力相對較小，防守性更高。而如果從資金流動性來看，華潤置地及龍湖大致接近，而中海外則明顯領先。這反映中海外在應對突發需提前償還債務方面更具空間。

此外，如果從利息覆蓋率來看，中海外、華潤置地及龍湖在去年年底分別為65倍、37倍、296倍，均處於絕對高的安全係數，當中龍湖明顯領先。至於借貸成本，中海外、華潤置地及龍湖去年全年的平均借貸成本分別為3.55%、3.71%及4.14%。中海外的平均融資成本較低，反映市場對其信心更高。

綜合以上比較，筆者認為在行業低迷時期，中海外最具市場信心，而龍湖在成本控制方面較具靈活性，華潤置地則各方面表現均衡。

【財經專欄】投資明「賢」．伍禮賢｜光大證券國際證券策略師 伍禮賢

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