世茂飆19%傳萬科洽購　房產分析師料寬「緊箍咒」釋逾2000億資金

內房踏入首季還債高峰期，國際評級機構標普預期，今年上半年有達400億美元(折合逾3110億港元)的內房債券到期，當中190億美元將於首季到期。一眾債台高築的內房如何避免爆煲?最新廣東省政府召集多家房企開會，外界估計是為房企併購「牽線搭橋」，刺激多間內房股股價炒高，特別是市傳獲萬科洽購資產的世茂集團，出現「股債齊升」，A股上市的世茂股份漲停，港股亦最多抽高近26%，收市升19.2%，成交額更按日倍升。

四大民企內房抽高12%-19%

今日內房股板塊急升，四大民企內房股升幅達雙位數，當中以傳出獲萬科地產洽購資產的世茂升幅最勁，全日最多抽高近26%，收市升19.2%。中國奧園、過去六個月出售非核心物業套現28億人民幣的雅居樂，以及早前傳出債務問題的融創，今日升幅介乎10%-12%。

綜合近期有關內房的新聞，可以發現不管在官方的政策角度，以及房企的態度，兩大方向都在加快促成行業併購，圖化解內房債務問題。

首先談官方的最新動作，是廣東省政府再出手，意圖撮合房企併購。據內地媒體報道，廣東省政府召集多家房企開會，有份出席的內房包括奧園、富力地產、保利地產、中海外、五礦地產、越秀地產及珠江實業集團等。市場普遍認為，廣東省政府正在為內房進行配對，鼓勵債台高築的企業，向對手出售資產套現還債。

內房借貸「緊箍咒」有望放寬

固然，省政府有心撮合房企併購，同時亦需要有金融政策配合，亦即是內地銀行願意向房地產企業貸款。過去一年多以來，內房的資金問題，主要是源於堪稱內房借貸增長「緊箍咒」的三條紅線政策，近期有傳政策會放寬。

「三條紅線」是根據現金及資產水平，將房地產企業分為「紅橙黃綠」四級，決定其融資時有息負債年增速的上限。條件包括：一、剔除預收款後的資產負債率大於70％； 二、淨負債率大於100％；及 三、現金短債比小於一倍。

交銀謝騏聰：政策鬆綁料帶來最少2000億元併購資金

交銀國際研究部聯席董事兼中國房地産行業分析師謝騏聰接受訪問時指出，自2020年中內地推出「三條紅線」政策以來，令到不論是國企或是民企內房，借貸增長急跌。現時和內房企業接觸後，得悉銀行正放寬向內房貸款，包括借出資金供內房用於行業收購，而不用納入在三條紅線限制當中。

他估計今次的政策鬆綁，連同大型內房企業的自有資金，可以帶來2000億至3000億的資金規模，用於內房行業併購。當然，資金規模不足以拯救整個行業，不過可以解決短期的行業周轉性困難。

瑞銀料債務風暴後 國企市佔增

瑞銀中國/香港房地產投資研究主管林鎮鴻相信，未來將會見到更多內房收購併購的案例出現，但經過今次債務風暴，國企將取得更多市場份額，民企生存空間相對較細。不過，該行判斷未來仍有幾家發展商違約，要更多政策放鬆才能解決，甚至需要有更多國企直接收購民企。

滙豐料大型內房併購仍持謹慎態度

對於今次政策有機會放鬆，匯豐證券研究指出，對內房行業只會帶來溫和好處，(modestly benefit)，因為在當前充滿挑戰的環境中，大型內房在併購時仍會持謹慎態度，特別是現時有內房項目公司涉及不當挪用預售款，以及表外債務規模不明，都會令併購難度提升。該行又指，儘管現時會迎來一個更寬鬆的內房政策環境，不過實物物業銷售市場情緒疲軟、內房潛在的違約風險及和對表外債務的擔憂，繼續令該行業承壓。

內房售產加快 傳萬科洽購世茂資產

除了內房融資政策有望放寬之外，其實房地產企業亦正爭取時間，加快出售資產，套現應對今年的債務高峰期。據《財新網》引述消息報道，世茂集團母公司目前正加快出售旗下各項資產，除了自持商辦物業和酒店，去年12月下旬起，世茂系的待售資產清單將全國項目列入其中。

潛在買家方面，據報國資或成為首批買家，多家房企正從世茂集團的項目池裡進行挑選，另外，亦可能還考慮到基金和國際投資者等潛在買家。

現時，市場消息傳出，萬科與世茂近期正在洽談資產處置，暫時兩者均表示沒有最新消息。

市場憧憬世茂售產套現的機會率上升，支持世茂集團股價齊升，集團的境內債券價格回升7%-21%。股價表現亦向好，港股世茂集團抽高逾19%，A股世茂股份漲停。

專家估計世茂若售產套現300億 足以度過難關

謝騏聰提到，不少民營內房，其實並不是處於資不抵債的局面，只是由於去年以來內地融資環境收緊，以及國際評級公司連環下調內房信債評級，令到內房的境外發債融資能力中斷，才觸發這批企業出現周轉性問題。舉例指出，現時屢傳出資金問題的世茂，其實若能售產套現200億至300億元，已經足以度過難關。