中國恒大突停牌　海南問題空穴來風　累融創及世茂市值蒸發近70億

踏入2022年首個交易日，債台高築的中國恒大（3333）突然於開市前宣布停牌，待發內幕消息。有內地報道指，海南省一地方政府，要求公司在10天拆除39處違法建築物。早於一個月前恒大在海南的數宗地塊，因閒置逾2年已經遭政府無償回收。因此消息令市場對內房債務憂慮加重，並觸發一眾同業齊挫，跌幅較大的是同樣處債務問題的融創（1918）及世茂（0813），兩企市值單日合共蒸發近70億元。

報道指恒大需拆除海南39幢住宅

據內地傳媒報道，恒大在海南填海建造的世界最大人工島「恆大海花島，其中一期39幢住宅因許可證被撤銷，涉及總建築面積434,941平方米，當地監管機構勒令須在10日內將建築拆除，亦即1月10日前必須拆掉。原因主要有兩點：一是違法取得的規劃許可證已被撤銷。二是，項目存在違反《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條之規定的情形。

報道稱，海南儋州市管理局自2019年開始調查海花島有否違規，先後立案共14宗，處罰款逾2億元人民幣。省政府至2020年再責令儋州市要落實整治上述39幢住宅建築，隨後更責令該項目要全面停工、收回預售許可證、撤銷備案，並要求提出妥善處置方案。

一個月前　恒大海南地皮遭政府無償回收

恆大在2013年開始就項目填海，號稱要在海花島投資1,600億人民幣，打造全世界最大的海島旅遊度假區。不過，該項目卻屢遭批評是破壞海洋生態。去年由RCC瑞達恒旗下媒體建築暢言網舉辦的年度「中國十大醜陋建築評選」出爐，由海南儋州恒大海花島建築群名列「第一」。評審給它的上榜理由是：資本任性妄為，破壞海洋生態，形態怪異雜亂，是炫富、媚俗文旅專案的典型。

事實上，今次並非恒大在海南省的項目首次出事，在上月，恒大集團位於海南省海口市的數宗地塊，因閒置超過2年，遭政府無償回收。據政府公告顯示，被收回的八塊土地「均存在因公司原因超過約定的動工開發日期滿兩年未動工開發建設的情況」。所以，對於今次海南政府的消息，可謂「空穴來風，未必無因」。

同業受壓　世茂集團再破底

內房行業面臨逾一年的嚴格調控，現時投資市場已成驚弓之鳥，當風眼股中國恒大又有負面消息並且再度停牌，一眾內房股難免跟跌。今日跌幅最大的內房股，是早前已傳債務問題的融創中國及世茂集團，前者單日挫9.5%，後者收市跌幅收窄至6.9%，創逾三年低。

內房踏入債務高峰　統計指本月行業開支超過一萬億元

另一方面，踏入2022年上半年是內房還債的高峰期，亦加劇市場波動。據彭博計算和分析師估計，內地發展商在本月合共須支付高達1,970億美元（折合約1.54萬億港元）開支。

據彭博計算和分析師估計，內房行業在1月須支付的1,970億美元資金開支；包括本月到期境外債券本金及利息合共約77.4億美元、到期境內本金及票息共438億元人民幣；以及數據追蹤機構Use Trust指出，本月到期的602億元人民幣信託產品，和向供應商付帳、潛在隱性債務等。

面對內房財務壓力高峰期，官方機構會如何化解今次內房危機，確保經濟「軟着陸」呢?觀察近來內地銀保監會、人行等官方機構表態，政策主要著墨於支持內房行業併購，也就是「大魚吞小魚」，模式似乎和以往處理水泥行業產能過剩等一脈相承。

人行指房產併購是化解風險最有效市場化手段

剛在上周內地官方機構再度放話，支持行業併購，央行與銀保監會聯合出台通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目併購的金融支持和服務。12月30日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾對此表示，文件從穩妥有序開展併購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供併購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為併購營造良好的融資環境，助力化解風險、促進行業出清。

鄒瀾表明，房地產企業間的項目併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

專家指併購存難度　倡研究放寬資金限制

交銀國際研究部聯席董事謝騏聰接受訪問時指出，其實明顯見到內地政府正鼓勵內房行業，透過同業併購形式，化解當前債務危機。早前中國恒大引入國企高層一同出任風險化解委員會成員，已經是一個明確的訊號，表示內地政府「開綠燈」，容許國企拿錢出來購買恒大的資產。

不過，現時內房行業的併購難度，是在於三條紅線政策下，對內房的資金造成很大限制。即使是財政實力較雄厚的國企，在現時三條紅線的限制下，要調動大量資金用於併購亦非易事，所以認為對於內房政策，重點應研究能否放寬三條紅線對於併購資金的限制。