港地產商或要「守規矩」累股價急挫　分析：政府收回農地勢損利潤

中央近日頻繁出招，監管科技、教育以及內房等企業，又提出「共同富裕」，以拉近貧富之間的差距。近日似乎「共同富裕」概念殺到香港！外電引述消息指，中央要求香港地產大亨「守規矩」，運用其資源和影響力維護國家利益，並協助解決房屋短缺問題。

消息引發本地地產股急挫，市場擔心發展商或需要「貢獻」農地，助解決房屋問題，因此持有最多農地土儲的恒地（0012）挫逾一成三。不過有分析認為，內地不會將現有的調控措施照搬到香港，又指即使政府收回農地發展，亦會賠償，若果政府進一明確以後的土地政策，縱使發展商利潤會減少，也未必是壞事。

上周《路透》引述消息指，中央在閉門會議上要求香港地產大亨「守規矩」，運用其資源和影響力維護國家利益，並協助解決房屋短缺問題，又指一位接近內地官員消息人士稱，他們被告知「遊戲規則已經改變」，更指中國政府不再願意容忍「壟斷行為」。

消息引發本地地產股急挫，恒地（0012）、新世界（0017）及新地（0016）罕有成為首三位跌幅最大藍籌，盤中分別跌一成三至一成；長實（1113）亦跌9%。交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰接受《香港01》訪問時認為，中央或許已認定住屋問題，是近年社會動盪的原因之一。

住屋問題屬「歷史問題」

不過謝騏聰指出，香港住屋問題屬「歷史問題」，「由港英時代到依家，唔係話邊個錯，講緊（房屋）制度解決唔到問題。」前特首梁振英已經推出多項短、中期房屋措施，增加房屋供應，亦有一定成效。

現任特首林鄭月娥更傾向參考新加坡做法，提高公營房屋比例，不過她提出的「明日大嶼」未落實，未來五至十年的土地供應問題未解決，因此目前似乎只有發展郊野公園及農地，才是最有效釋出大批土地的選項，「雖然棕地上面擺貨櫃係唔岩，但你收回之後，貨櫃都要搵地方擺，到時又影響物流業。」

大型發展商持有約1,000公頃農地

就算政府決心「拍板」發展郊野公園用地，但仍要通過修改法例等方式去處理，民意亦非一面倒支持。也許最易處理的確是發展商手中的農地。80年代起本地發展商在港以低價買入新界農地，據業内人士統計，本港現時約有8,300公頃一般農地，其中政府及私人土地佔4,900公頃；祖堂地佔2,400公頃，手握在大型發展商的。則佔約1,000公頃（約1億呎）。

綜合各大發展商年報及市場消息，大型發展商中，農地最多的是恒地，約有4,500萬方平方呎；新地擁約3,000萬平方呎農地；新世界則擁逾1,600萬平方呎；長實就擁有約逾1,300萬平方呎；會德豐管理層曾透露，集團亦擁約400至500萬平方呎農地。

現利制度下　農地難以回建屋

若要發展農地，最快的方式是動用政府手中的「尚方寶劍」，即引用《收回土地條例》去收回私人土地，而事實上政府於過去3個多月來，已四次引用該條例收地。謝騏聰笑言，相信部分持有較多農地土儲的發展商，如恒地及新世界等，本身都希望可加快農地發展，只不過在現行制度下未能如願，「政府冇嘢做到，佢（發展商）亦都冇嘢做到。」

但若果在中央「要求」下，政府加快發展的話理應利好地產股？他認為市場最擔心或是發展商會被政府「夾走晒啲農地」，反令利益受損，加上近日股市轉差，「其他版塊都跌，好似李寧都跌8%」但他相信，政府即使收回土地， 會有賠償予發展商，只不過相關的利潤，會比由地產商自行發展少，「會唔會好似以前咁，要做埋建築商，幫政府起埋樓，好似以前都有私人發展商參與興建公屋。」

至於市場擔心，中央會將內地調控房地產的措施搬到香港。謝騏聰認為，近年中央的調控措施都開始參考香港，採用限制資金、按揭等方式調控，效果比起限價、限售等方式好，因此他估計機會不大，「我就估機會唔太，不過市場唔係咁睇，大家都走咗先。」

寶鉅證券董事及首席投資總監黃敏碩亦認為，市場擔心「共同富裕」政策下，本港地產發展商需要配合，更有可能將內地的一套樓市調控措施搬到香港。不過他認為，香港有不少發展商除住宅物業外，亦有不少投資物業，即使住宅利潤及損，「未必會完全受單邊（業務）影響」。

謝騏聰：「值得睇睇地產股」

提到多隻地產股今日急挫，謝騏聰認為投資者「值得睇睇」這個類別，因為股價已大幅下跌，若果證明消息是「雷聲大、雨點少」，或之後有更多實際措施公布，如強化日後土地運用機制。雖然利潤空間會收窄，但亦非壞事，或對股價有正面影響。

黃敏碩亦指出，新世界近年投放資源發展商業等其他非住宅業務，走多元化路線；希慎﹙0014﹚亦開始進軍內地市場，另一方面，恒隆﹙101﹚近年亦已經主力在內地發展，建議散戶可較多留意以上股份，趁跌市買入。