恒大危機累事？　一文盤點房企三特點　內房股宜暫避開｜伍禮賢

內地近年對房地產行業的調整一直在持續，而近段時間以來中國恒大（3333）的債務危機亦增加了投資者對內房投資的憂慮。從今年上半年內房的總體表現來看，受政策監管導致業績出現波動的情況較為明顯，筆者根據中期業績數據，對在本港上市的近30隻內房作出總結比較，並得出了上半年房企在調控措施下，表現出來的三個特點，以同讀者分享。

一、行業利潤維持增長，惟增長放緩，個別企業出現倒退

上半年內房整體行業仍出現增長，惟增長步伐放緩。以在本港上市的近30隻內房作為參考，總體上行業仍維持增長水平，剔除盈轉虧、虧轉盈等企業，平均利潤錄得按年增長39.2%，惟相對過往出現倍數的利潤增長，如今增速出現放緩。而中國奧園（3883）、富力地產（2777）、遠洋集團（3377）、合景泰富（1813）等個別企業利潤錄得按年倒退。

同時，值得投資者注意的是，部分企業雖然盈利增長，但是有的具一次性因素。例如中國恒大（3333.HK）雖然錄得盈利增長，但是在收入下降的情況下，部分增長來源自其減價銷售所致。

二、行業調控之下，毛利普遍受壓

根據筆者總結，本港上市的近30隻內房雖然上半年盈利表現參差，但是作為一個大趨勢是，在政策調控之下，除了個別小型房企在毛利率上出現輕微增加之外，絕大部分內房企業在毛利率上出現下降，反映銷售端處具一定壓力，降價銷售以及企業融資成本上升或成為其中的重要因素。同時，在淨資產收益率等方面，亦表現出相同的情況。

三、行業逆風之下，企業主動降槓桿

在上半年充滿挑戰的經營環境之下，企業亦開始表現出審慎態度。從統計樣本內房的槓桿水平來看，大部分內房企業出現了降低槓桿的情況。期內每家內房企業的總債務與總資產比例平均為26.6%，對比上年同期為29.7%，下降3.1個百分點。預期這種情況在下半年或將維持，而槓桿率下降，雖然有利於降低財務風險水平，惟對未來增長增長亦會帶來壓力。

綜上簡析，從盈利、利率以及債務情況來看，未來內房企業的運營壓力或仍將持續，投資者不妨暫時減少對內房的關注，亦迴避行業下行帶來的整體風險。

【財經專欄】投資明「賢」．伍禮賢｜光大新鴻基證券策略師

*本人為證監會持牌代表，本人沒有持有上述股份