樓價破頂|買磚頭好過買股 專家拆局︰四大因素累本地地產股跑輸

撰文:許世豪 鍾綽姸
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疫情下即使經濟轉差,失業率上升,但樓價向反其道而行,二手市場屢錄破頂成交,新盤推售時,亦不難見到大排長龍的情況!最新反映二手樓價指數的中原城市領先指數CCL,就在今周創歷史新高,最新報191.34點,按周升0.65%,連升3周共2.38%。

樓價向上,不過地產股卻未見起色,有專家坦言樓價與股價沒有直接關係,即使發展商新盤銷情暢旺,但仍要視乎土地成本、分紅、售樓經驗,以及收租物業佔比等四大因素,影響本地地產股股價走勢。

最新反映二手樓價指數的中原城市領先指數CCL創歷史新高,最新報191.34點,按周升0.65%。(資料圖片)

交銀國際董事(房地產研究)謝騏聰接受《香港01》訪問時表示,疫情對中、高收入人士影響不大,加上近日租金回升,開始見到有內地學生來港租屋,個別地區亦因鐵路通車等因素反彈,在極低息環境下,有資金流入樓市屬正常,「全世界啲樓都升緊,因為量寬,同埋好耐未試過拆息跌到咁低,按近零息。」

不過相比起樓價,地產股走勢亦似乎追不上,從下圖可見,雖然CCL(藍線)持續向上,但恒生地產分類指數(白線),與恒生指數(紫線)卻持續向下,似乎買磚頭好過買股票!

CCL(藍線)持續向上,走勢與恒指等股票指數有分歧。(彭博圖片)

地產股與樓價走勢無直接關係

謝騏聰直言,本地地產股的股價走勢,與樓價是沒有直接的關係。他解釋,樓價即使創新高,新盤銷售強勁,但發展商未必「賺大錢」,仍要觀察在本港地價持續上升、建築成本高企、是否要與其他公司分紅,以及公司的售樓經驗,包括宣傳和定價策略等,對利潤貢獻的影響,「有啲可能唔太識賣樓,唔識定價,所以有啲樓盤好快賣晒,有啲唔係。」

他又笑言,有部分突發情況,如新世界(0017)的柏傲莊事件,亦會影響新盤利潤,「柏傲莊三期都賣得好快,但要重建及賠償,有利潤都可能變到冇。」早前新世界及港鐵(0066)合作發展的大圍站柏傲莊 III ,發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標,新世界主動提出拆卸重建,料需延期交樓約九個月。

謝騏聰:可考慮買地產股避險

另外,局限住本地地產股股價走勢的,是香港大部分發展商,都不是純粹的發展商,本身都有四、五成資產屬商業收租項目,在疫情影響下,寫字樓及零售租金收入大減,即使近期本地消費反彈,但始終疫情反覆,亦未有旅客,因此難對後市樂觀。

近期內地監管機構整頓科技、金融、醫美及教育等多個行業,令多隻相關股份下跌。問到市況較差下,散戶應否考慮買入本地地產股。謝騏聰認為,從避險角度而言是「沒有問題」的,但揀股是要避免商業物業佔資產比重較高的股份,反而考慮一些賣樓成績理想,同時未來兩、三年都有新項目推出的公司,如新地(0016)。

伍禮賢:推薦新地及新世界

至於光大新鴻基證券策略師伍禮賢亦表示,樓價與股價相關性並不高,不過CCL指數上升能對地產股有幫助,惟兩者相關性會在中、長期發展中更明顯。其次,CCL指數代表固定資產、樓價的走勢,而地產股則反映整個股票市場的現況、市場因素,因此兩者有分別。

提到不少地產股資產淨值也有折讓,伍禮賢解釋,香港上市的地產股折讓情況一直也存在,折讓情況則受時間值和資金流動性影響,以地產股而言,即將出售的樓盤或完成規劃的土地套現能力較強,資金流動性會較強。

伍禮賢建議投資者買地產股時要考慮估值率、股價折讓值和估價範圍。因地產股的業績和銷售水平比較平穩,折讓率高和股價處於低位時購入會更合適。他推薦新地及新世界,因兩者也屬於大型地產股,派息率也較穩定。

黃敏碩看好信和(016)、土地儲備豐厚的恒地(012)和業務多元化發展和的新世界(017)。(受訪者提供)

黃敏碩:買地產股留意三大因素

寶鉅證券董事及首席投資總監黃敏碩指出,資產淨值折讓原因則受大市情況和市場氣氛弱所影響。長遠而言看好本地樓市。首先,因政策方向較明朗,相信不會有太大變化。加上本地息率偏低和銀行「水浸」,令增加按揭息率的機會低。其次,因內地限購政策,有助內地資金流入香港,「承托」香港樓市。

黃敏碩認為,買地產股時要留意地產商賣樓積極意欲程度、土地儲備、現金流和派息情況。他解釋,賣樓積極意欲程度可從賣樓的成績中反晒;土地儲備多有助土地資產升值;穩定派息能反映公司財政健康。因此,他推薦地產發展為主的地產股,如業務發展平衡和積極賣樓的信和(0083)、土地儲備豐厚的恒地(0012)和業務多元化發展和的新世界。