【星之谷】白居二｜計錯居屋「首次發售日」或影響按揭 一招拆解
白居二（白表居屋第二市場計劃）步入白熱化階段，收到批准信人士近日四出搶樓——無他，未補地價二手居屋升幅可謂跑贏全宇宙，筆者有客戶3年前以約200餘萬元買入一層舊居屋，近期以500餘萬元售出，升幅近1倍，正好解釋今輪熱潮爆發原因。
不過，在盲搶樓之前，必須釐清未補價居屋的首次發售日期，否則按揭有機會計錯數而失預算，甚至是申請失敗。但如何才可以得知這個日子呢？
對樓市稍有認識的市民都知悉，只有首次發售日期於2002年後的未補地價二手居屋，才可以做足還款期25年、最高9成按揭；2002年前的，由於30年政府擔保期已過了大部分，在還款期25年及白表最高9成按揭兩者之間只能取其一。
但跑贏大市的未補地價二手居屋，往往都是樓齡較高。當遇到心儀單位時，首次發售日期就顯得相當關鍵，讓準買家提早部署計算最高按揭成數及最長還款期的組合，從而計算按揭的每月還款額及所需首期，以免「Out Budget」。如何能夠得知心儀單位首次發售日期的準確訊息，始終是最關鍵。
土地註冊處 尋找關鍵日子
首先，必須釐清一些「Fake news」，很多人以為首次發售日期等同樓齡，而樓齡一般在坊間地產網站都有列出，但這是重大謬誤——樓齡是以居屋屋苑的入伙入期計，但每個單位的首次發售日期都不同，新聞亦常常聽到「居屋貨尾」一詞。
其次，有些賣家在討價還價後，才向房委會申請可供出售證明書（俗稱准賣證）。准賣證證內裏列載所買入單位的首次發售日期，但這時候才發現日期與想像中頗有差異，按揭便容易失預算。但買家未能獲悉首次發售日又難以安心繼續討價還價甚至承諾簽署臨約。
筆者分享一個簡單得知首次發售日期的方法——就是在土地註冊處網頁付25元獲取心儀單位資料，土地冊內尋找第一個轉讓契（Assignment）日期——即首次發售日期，亦是銀行計算按揭的基礎。如果想慳25元，其實可以叫地產經紀代勞，他們一般都樂意為客戶免費查冊。
補價折扣率 影響銀行估價
買未補地價二手居屋，除首次發售日期外，「補價折扣率」亦是重要資料。而銀行亦會參考這個數字為物業估價，從而判斷買家是否能借足9成。「補價折扣率」也詳列在准賣證證內，有關單位一手成交時的「當時買入價」及「當時巿值」換算。
事實上，在賣家取得准賣證前不能簽署臨約，而買家未查看准賣證上的資訊又難以作出決定。既然准賣證沒有年期限制，賣家如有心賣樓不如早早申請，資訊更透明讓準買家容易作出決定。
此外，印花稅亦不能漠視。一般而言，私樓買入後3年內出售，需要繳付賣家印花稅（SSD），最高為樓價20%。未補地價二手居屋就算過了禁售期，如果在3年內出售，也要繳付這項辣稅。而居屋SSD計算方式比私樓更嚴——以轉讓契日期計算，即接近收樓才開始起錶計3年；私樓則是以臨約日期為準。
最後溫提，如果心儀未補地價二手居屋的首次售出日已超過25年，便不能申請9成按揭，最高只能借6成，並且需要向銀行提交入息證明及通過壓力測試，兼且不能添加擔保人，搶樓前必須留意這些伏位。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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