恒大物業（6666）今招股　孖展僅錄足額認購　五千元入場抽唔抽？

中國恒大 （3333） 分拆旗下物管業務恒大物業（6666），今早公布招股價範圍，每股發售價介乎8.5至9.75港元，一手500股入場費4,924元。與同業比較，恒大物業估值未算是全行最高，而預測市盈率亦偏向行業平均的中低位。

專家認為，如果要保留資金抽藍月亮和京東健康，或可選擇不參與是次新股認購；若作短線操作，可以利用現金抽；若然想長線投資，便可選擇孖展認購，博取獲分更多手數。

恒大物業今日起至本周四招股，集團計劃全球發行16.21億股，新舊股各半，其中10%在港發售，集資最多約158億元。每股發行價介乎8.5至9.75港元，一手500股，入場費4,924元，預計於下周三、12月2日掛牌。

綜合市場孖展數據，首日最少錄得27億元孖展認購，以公開集資額15.8億元計算，已錄得足額認購。其中，輝立借出10億元孖展；富途借出7億元；耀才借出2億元。

根據招股書顯示，恒大物業2017財年至2019財年總收入分別為43.99億元（人民幣，下同）、59.03億元及73.33億元，複合年增長率為29.1%；同期純利分別為1.07億元、2.39億元及9.31億元，複合年增長率高達195.5%，位列行業第一。

市值達1054億　位列同業第二

恒大物業於是次全球發售完成後，已發行的總股本達108.1億股，以每股最高發售價9.75元計算，估計上市後市值高達1,054億元。比較同業市值，碧桂園服務（6098）市值為1,281.7億元；雅生活服務（3319）市值457.3億元；融創服務（1516）市值384億元。由此可見，恒大物業上市後將會是物管股龍頭之一。

市盈率方面，恒大物業2021年的預測市盈率為20.5倍至23.5倍，較早前農銀國際給予的33.4倍至43.8倍為低。而目前物管股龍頭的2020年預測市盈率為22.1倍至48.9倍，而2021年的預測市盈率為16.7倍至31.7倍。

派息比率不低於25%　較行業龍頭偏低

派息政策方面，恒大物業執行董事兼副總經理王震表示，今年度開始採納年度股息派發比率，將不少於各財政年度產生的可供分派年度淨利潤的25%。參考同業的派息比率，碧桂園服務2019年財年派息比率為24%；雅生活服務為48.9%；永升生活服務（1995）為29.4%；新城悅服務（1755）為52.9%。

在恒大物業招股之前，母公司中國恒大亦公布恒大地產與戰略投資者的最新情況。在恒大地產1,300億元戰略投資者中，1,257億元戰略投資者已簽訂補充協議轉為普通股，剩餘43億元權益戰略投資者的本金已由集團現金支付後回購。

溫傑料恒大債務問題得以解決　未對新股有影響

光大新鴻基財富策略師溫傑指，相比其他物管股，恒大物業的業務較為多元，包括住宅、商業、甚至是主題樂園及特色小鎮的物業管理業務。他認為恒大物業增長比較快，加上今次有21名基石投資者，算是「畀面派對」。另外，由於本來市場給予恒大物業估值達,1200億至1,600億元的估值，而目前的估值大約僅1,000億元，相對便宜。

不過他認為恒大物業有三大隱憂，第一物管股板塊氣氛差；其次是同業相對有跡可尋，能夠作技術分析；最後是有機會踫上其他新股如京東健康、藍月亮，投資者或篩選不參與恒大物業。

對於中國恒大早前爆出債務問題，溫傑坦言市場已預期問題得以解決，相信事件對恒大物業影響不大。

至於獨立股評人聶振邦則認為，是次恒大物業定價較市場預期低，反映公司避免在物管氣氛淡靜下定價過於進取。他提到，是次全球發售逾16億股，當中新舊各佔一半，而恒大物業將不會收到舊股套現所得資金，該筆資金將由控股股東、即中國恒大獲取。

不過他認為出售舊股不會是影響恒大物業短線股價的主要因素，當恒大物業上市時，主要看物管行業的氣氛。他認為，如果投資者有意作短線操作，不妨以現金抽新股；但若為求取貨作長線投資，或要以孖展認購。

上市前投資者認購價僅折讓8.3%

聶振邦坦言，恒大物業的基本面不俗，純利率達25%，較同業為高，而且純利增長速度高，去年全年純利達9億元以上，而今年上半年純利已增至11億元，高於去年全年。即使下半年表現未及上半年，料全年純利仍可達15億至16億元。

他更提出一個相對利好股價的因素，恒大物業除了有21名基石投資者外，更有14名上市前投資者的買入價為8.375元，較招股價中位數9.13元僅8.3%折讓，相對較少。他明言，上市前投資者以較低折讓認購新股，較大機會有不俗的升幅。