內房│中國逾半數上市房企負債率超70%

時至年底，中國房地產企業面臨降負債和衝業績的雙重壓力。有分析指，房企後續有望加大推盤及銷售回款力度，供給持續放量將為成交提供一定支撐。

據中國《經濟參考報》11月23日報道，進入四季度，在政策引導下房企降槓桿的影響不斷深入，融資端持續受限。同時，房企大量推盤帶來供需關係出現逆轉，銷售均價整體走低。

平安證券監測數據顯示，10月房企境內債、境外債和集合信託分別發行261億元人民幣（1元人民幣約合0.15美元）、52億美元和454億元人民幣，按月變化分別為下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考慮11至12月境內債預計到期833億元人民幣、境外債87億美元，到期規模相對較高，預計房企債券融資態度仍將保持積極，但規模可能會受監管收緊制約。

8月20日，中國住建部聯合央行召開重點房企座談會，提出針對房地產企業「三道紅線」的融資監管新規，包括剔除預收款後的資產負債率（簡稱新資產負債率）不得大於70%等。三條標準中，企業達到任意一條即視為「踩線」。

橫向比較來看，中國指數研究院分析指出，申萬28個行業分類中，房地產行業資產負債率為79%，位居行業第三。根據新資產負債率的標準，55%的上市房企負債率超70%。這意味着「三道紅線」中僅此一項，「踩線」企業已超半數，這些企業年內降負債的壓力將持續存在。

根據房地產上市公司中期業績，結合「三道紅線」監管新規來看，中指院指出，受監測的172家上市房企中121家存在不同程度的「踩線」，33家企業「踩中」三道。其中，新資產負債率「踩線」比例最高。

據平安證券不完全統計，10月涉房類政策出台頻率放緩，單月涉房類政策（含中央及地方）共19項，按月降50%，其中偏緊類10項、佔比53%。業內普遍認為，「房住不炒」仍將是中國「十四五」期間樓市調控主基調。考慮熱點城市調控已陸續收緊，隨着銷售增速回落、樓市趨穩，後續調控節奏或同步趨於平穩。

克而瑞地產研究中心分析指出，在房地產行業融資收緊預期下，疊加全年銷售目標壓力，房企後續有望加大推盤及銷售回款力度，供給持續放量將為成交提供一定支撐。不過，隨着熱點城市調控效應顯現，市場去化壓力也會逐步凸顯。