【星之谷】BNO移英大潮 買樓戰哨響起 按揭7大攻防關鍵
BNO移民英國大門明年初打開，雖然沒有投資門檻，但不願做「租租」的香港人，近月喪買英國樓，業界估算7月至今有關成交逾7,000宗，當中約7成借按揭。鑒於買海外樓是人生重大決定，申請英國按揭時有7大細節必須留神。
1. 城市
現時港人可以在香港本地銀行申請英國樓按揭，但非每個城市都適用，暫時只受理倫敦「Zone 1」和「Zone 2」樓；香港人最愛的曼徹斯特市，只能在當地銀行申請。如當地銀行申請按揭，要注意以下事項。
2. 供款與入息比率
就按揭審批方法，英國與香港銀行大不同。先講每月供款與入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR），香港規矩是清一色供款不能超過入息一半（50%）。在英國則沒有統一標準，每間銀行DSR上限均不同，一般而言是35%，即每1萬港元收入，供款上限為3,500港元。如果申請人DSR要去到50%，很多銀行會請「食檸檬」，有些則會加按揭利率；若果DSR去到60%以上，基本上很困難。
3. 債務定義
申請香港樓按揭時，銀行計算DSR供款部分，除了本身按揭供款外，尚會計入其他債務，例如信用卡數、私貸、車貸等每月還款額。英國則更嚴格，很多銀行連日常開支，例如子女大學學費、嬰兒出生後預計開支、日常消費例如衣著開支都計算在內。有些銀行甚至會計算水電煤費用。
讀者或會問：「英國啲銀行又點知我每月買衫使咗幾多錢？」銀行其實可以從銀行及信用卡月結單估算出來，因此，如果預備申請按揭，這些開支應盡量減少。不過，英國銀行有些審批條件又較香港寬鬆，例如很多可以將離婚後贍養費計算作入息，但香港則不能。
4.連租約物業
如果意向物業是連租約單位，英國銀行審批按揭更嚴謹。雖然買樓連租約可以申請「還息不還本」按揭，但DSR只計算租金收入，而且要通過壓力測試——比如銀行採用5.5%按息來做壓測利率，而亦需要租金超過壓力測試下供款的145%水平，那麼如想做5成按揭，租金回報率須超過4%。
5. 按揭成數
香港人到英國當地銀行申請按揭，成數最高僅75%，但就算入息水平高，兼成功通過DSR上限要求，亦不輕易借足，為甚麼？原因是銀行難估足價，尤其是新盤。筆者稍作解釋，按香港例子，只要有臨約，就算銀行估價不足，只要不是太偏離，銀行都可以用買入價計算按揭成數；而英國銀行則較多以估價為基準，令大部分人難借足75%。
6. 雜費
英國申請按揭頗多雜費。首先銀行有申請費、估價費、按揭設立費。由於每間銀行批核準則不同，市民一般都需要尋找按揭中介幫忙。惟英國按揭中介和香港不同，香港按揭中介免收費之餘，甚至會提供現金回贈（不過需要扣減貸款額）；英國按揭中介則要收取顧問費。因此，整個按揭申請，雜費加中介費，要預算多幾萬港元。
7.利率
英國銀行利率是「海鮮價」。在香港，如果獲批按揭，無論是「靚料」、「爛料」，都是相同利率及回贈，現時利率普遍為H+1.35%至H+1.5%。但在英國，按揭成數愈高，利率則愈高；此外，DSR愈高，例如30%，利率也必定高於DSR僅10%的申請人，因此按揭格價遠較香港困難。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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