【子非魚專欄】減稅引爆英國樓市升勢 港業主慳盡15萬稅攻略
最近英國政府為了刺激經濟，推出「期間限定」減稅措施，首置人士買50萬英鎊（約487萬港元）以下物業可獲豁免印花稅，當中亦包括外國人士，再加上BNO移民英國「開綠燈」在即，香港人赴英置業勢愈見狂熱。
不過，很多香港人本身在港已經有自住樓，究竟在英國買樓如何能享受這項福利？怎樣解除限制？本文將會詳細拆解。
英國政府早前公布，明年3月31日前，無論是英國公民或外國人，只要是首置人士，買入50萬英鎊以內物業，都可以享受零稅率；而若果本身有物業，就算層樓是在香港，也要付3%印花稅，大約1.5萬英鎊（約14.6萬港元）。
至於明年4月1日或之後，優惠則會取消，非首置客將要繳交3%稅，而外國人（包括非稅務居民）更需繳付額外2% 印花稅，以香港人購買50萬英鎊物業為例，累進稅將平均達5%（2.5萬英鎊），非首置人士則約繳付累進稅平均8%（4萬英鎊）；英國公民則分別繳付累進稅平均約3%（1.5萬英鎊）及6%（3萬英鎊）。
不過，英國政府如何審查港人買家是否有其他物業在身？首先，買家要在律師樓簽署一份首置聲明；其次，香港與其他國家稅局有不少協議，雙方可根據CRS (Common Reporting Standard)共同匯報標準通報稅務訊息。因此，如果英國政府要核查聲明是否屬實，絕對有辦法做到，不過市場上鮮有會嚴厲執行的例子，就算發現基本上只會要求買家補回應繳差價。
盡早甩名 重回首置客身份
為防備英國政府抽秤，本港業主買英國樓前，最好做足準備功夫重奪首置身份，享零印花稅待遇。首先，首置稅涵蓋配偶，即「甩名」賣予配偶行不通，但可甩給父母或成年子女。如果本身在香港有聯名物業，各佔50%業權，可以先「甩名」賣予父母子女，手續其實很簡單，先到銀行申請重做按揭，然後上律師樓辦理手續便完成。
如果遇上心儀英國樓，心急落訂，父母子女雙方只要私下簽張買賣臨約，「甩名」一方便能夠回復首置身份，然後可以即簽署該層英國樓的臨約。
聯名物業「甩名」交易亦須繳付印花稅，由於是各佔50%業權，稅項僅以樓價一半計算。以400萬港元物業為例，買家左手交業權予父母子女右手，只計算當中200萬港元樓價，印花稅僅100港元；惟樓價愈高，稅率亦會逐層遞增，因此業主須權衡是「甩名」成本較平，還是買50萬英鎊物業直接繳付1.5萬英鎊印花稅划算。
值得注意的是，「甩名」重做按揭有現金回贈補貼，現時最高補貼額若佔貸款額1.55%。但緊記「甩名」印花稅需要以簽署臨約日期起計1個月內繳交，否則會被施以罰款。
摸貨買樓 避開印花稅項
如果本身在香港有物業，買家之間又不想「甩名」或「轉名」，英國樓其實可以「摸貨」形式避稅。如果物業是一手新盤，假設樓花期長達兩年，期內「摸貨」轉手，買家都不需要繳付印花稅，這是因為英國樓是物業成交後才繳付印花稅。
不過這種做法避得過印花稅，卻避不過利得稅。在英國，利得稅最高為物業升值部分28%，惟只計算資產部分，不包括匯率。假設「摸貨」是平手走，但匯率升10%，利潤淨賺，還是有利可圖。
由於以上操作交易成本低廉，加上BNO平權政策出爐在即，筆者預期香港人炒英國細價樓會愈趨熾熱，尤其是樓花。
如果不想短炒物業，想長揸，便可能需要申請按揭。香港有銀行提供英國樓按揭產品，成數最高可達7成，還款期為30年，利率約3%，並需要通過壓力測試。祝海外投資大獲全勝。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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