【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁
社會局勢變化多端，唯樓價依然堅挺，一眾業主利用「新按揭成數」重啟換樓大計。不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
業主Sam（化名）近月打算換樓，其意向物業約800萬元，並想申請9成按揭。不過根據按揭保險指引，800萬元物業如果要申請9成按揭，必須是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是換樓客亦不能豁免。
Sam問筆者：「如果我換樓是先賣後買，賣嗰層已經簽咗臨約，原則上買嗰層已經是首置身份，那麼我能否申請9成按揭呢？」
最終要視乎申請9成按揭時，原本出售的物業是否已經完成「正式成交」。僅僅簽了賣樓臨約不算數，新買物業最多仍只能申請8成按揭，兼且需要通過壓力測試，甚至是原本物業的每月供款都會被計算在內，條款相當辣。
故此，賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上，成交期需要配合得天衣無縫，才可以順利申請9成按揭。Sam的個案較為特殊，成交期近乎「完美地錯配」，最終未能成功申請9成按揭。
涉兩項物業交易 成交期錯配勢中伏
他的個案如下——原本打算賣出舊有物業，臨約簽訂日期為7月1日，成交日為同年9月1日；新買物業臨約簽訂日期為7月2日，同年9月3日成交。如果想申請9成按揭以及避開壓力測試，理應在舊有物業正式成交後才進行。
但問題是，如果9月1日或之後才幫新買入的物業申請按揭，則無法趕得上成交期（9月3日），最終Sam需要焗借8成按揭，更甚是其入息不足以應付兩層樓的壓力測試，最終獲批按揭成數低於8成，負擔將會非常沉重，已經打電話找家人幫忙。
Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭，待9月1日原本那層物業完成成交後，再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭，惟問題是重批按揭需時，仍然趕不上成交期。
疫情爆發第三波 銀行審批將需時
因此，如果換樓之餘又需要借9成按揭，買賣兩層物業的成交期需要互相遷就，最好相距1個月以上，方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期；賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期，以策萬全。
現時香港已經爆發疫情第三波，部分銀行已經重啟在家工作（Work From Home）政策，批核時間勢會變長，上車人士宜留意對按揭審批所帶來的影響。
最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。該新屋苑原預定是11月成交，但突然提早於6月交樓，有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月，原本打算9月時才申請9成按揭，最終只能申請8成按揭，多付1成首期。所以要緊記，如果換樓對像是一手樓、並需要申請9成按揭的話，要留意一手樓有提早成交風險。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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