中原報告﹕中國樓市回歸正常　深圳最具潛力

中原集團研究中心周五發佈2019年度報告稱，中國全國房地產經歷了史上的最大牛市（2015年至2017年），目前應處於牛市後的調整週期，深圳是目前最具潛力的城市。

中原報告指出，結合一個城市的支撐因素與風險因素，深圳是目前最具潛力的城市，除此之外珠三角城市，東莞、中山同樣極具潛力；處於第二階梯的有北京、上海、廣州、南京、蘇州、珠海等一線及二線重點城市；而東北及長三角三四線城市是目前市場風險最大的地區。

報告稱，2019年二季度的回暖主要是漲價預期推動，而不是真實需求（收入、人口）的復甦，不能看作上行周期到來；迴歸正常量價水平，已經在城市層面成為決定近期樓市表現的主要趨勢，一線城市已經調整復甦，二線城市正在調整中，三四線城市仍在高位，面臨調整壓力。

中原測算，當前全國住房銷售總量中，存在透支未來需求的部分，這部分規模約為3.8億平方米，相當於全國年住宅銷售面積的四分之一，或2017年至2018年交付面積的15%。「這些投資需求主要集中在三四線城市，這也將是未來三四線城市面臨調整的壓力所在。」

穩市場成長期政策目標

由此看來，中國房地產市場的未來似乎不容樂觀。但是報告同時強調，需要看到硬幣的另一面：房地產對中國經濟影響巨大，主要體現在房地產行業規模巨大，對上下游產業的帶動沒有其他行業可以替代。

因此穩定房地產，對穩定經濟意義重大；中國政府對房地產市場有很強的控制能力，供應、需求都可由政策調控，必要時還可以改變市場規則；房地產依然是刺激經濟的有效抓手，有類似貨幣化棚改這樣直接創造需求的政策工具；房地產依然被認為是居民財富儲藏的最佳方式，且缺乏替代品。

「在當前複雜的國內外環境下，維持一個穩定的房地產市場，恐怕是最佳的選擇。」報告稱，「穩市場」不僅是2020年政策的目標，也可能是未來相當長一段時間內政策的目標。

報告稱，2016年至2018年期間，受棚改政策刺激，雖然很多三四線城市成交量大增，但分地域來看，增長並不是均衡分布的。未來如果三四線城市增長放緩，需要政策託底的話，中部和東北、西北省份相對還有政策空間。

中原將城市的支撐和風險因素結合，作為預測不同城市未來房地產市場走向的基礎，房地產支撐因素包含一個城市的小學生人口增長速度與人均可支配收入增長速度；房地產風險則包括成交量透支程度、累計購地銷售比（中長期庫存）和新房庫存消化周期（短期庫存）這三個因素。