【李兆基退任】覓地售樓屢出奇招　曾與買家「對賭」樓價冧有得賠

「四叔」李兆基於恒基地產（0012）股東大會前夕宣布，因年事已高退任公司主席及總經理，僅留任執行董事一職，並由兩名兒子李家傑及李家誠接手，二人將出任聯席主席兼總經理。
回顧「四叔」一手創辦恒地，逾半個世紀始終看好地產行業，他對本港樓市的敏感度亦有過人之處，往往能把握時機出貨入貨，並擅於瞄準低價的舊樓和農地，經買入及發展後高價賣出，創造豐厚利潤。

李兆基初涉獵地產生意時，已認定香港是一塊充滿前景的福地。1965年，香港出現前銀行擠提和倒閉潮，樓價狂瀉，李兆基此時卻決定趁低吸納，增加土地儲備，數年後樓價回升，即取得可觀回報。

低買高賣的機會一再出現，1972年恒指一直狂飆至1700點，但翌年隨即泡沫爆破，狂瀉至近400點，一時之間市場人心惶惶。但有經驗的李兆基卻是將股災視為搜購土地的黃金時期，趁機以低機買入大量土地和舊樓，充實土地儲備，為2年後成立恒基兆業和1981年恒地上市建立了豐厚的基礎。

圖說四叔發跡史︰

【圖輯】四叔李兆基發跡史　攜千元隻身赴港　變逾5千億恒地王國 

購逾萬平方呎農地「刀仔鋸大樹」

恒地逐步成為本港主要發展商之一，有兩招不可不提。第一招是收購新界農地，李兆基早在70年代留意到政府會徵收新界農民的耕地作各種發展用途，再撥出可興建房屋的土地給他們交換，於是便著手購買農民的「換地權益書」，讓他可將農地補價，以平價獲得建樓土地，投資成本遠較公開投地為低。

李兆基對購入農地情有獨鍾，認為市區商住地價格處於高位時，新界農地則成本低且利潤高，反可「刀仔鋸大樹」。如今，恒地已是擁有農地土儲最多的地產商，截至去年底，持有約4,560萬平方呎新界土地儲備，而持農地第二多的新地（0016）和第三多的新世界（0017），亦只得3,100萬平方呎及1,700萬平方呎新界土地儲備，遠較恒地少。

金融海嘯狂掃市區舊樓　

恒地另一覓地招式是舊樓併購重建，並專攻市區地王。恒地不惜以重金作為報酬，通過經紀布下天羅地網，務求物色有質素地段的舊樓，即使在經濟不景的時候，四叔仍然「地照買、樓照起」。

2008年金融海嘯，李兆基看出衰極而盛的道理，積極增加土地儲備，經歷了無數討價還價，他在2009年下半年便投資250億元，在市區中心搜購40多個舊樓地盤，約可發展1.2萬個住宅，涉及800萬平方呎樓面，若以如今市區新盤豪宅化，動輒每平方呎逾兩萬元計算，如果四叔一直持貨至今，這已經是1600億元以上的銷售額，若不計算建屋成本，回報超過6倍。

曾推「租金回報計劃」    保證6厘回報

即使在淡市，四叔仍堅持貨如輪轉，保持現金流，以上一個樓市低潮為例，四叔領導的恒地使出了不少奇招。1998年，恒地開售新都城第二期住宅時，曾向買家推出「跌價補償計劃」，若所買單位跌價，恒地即以現金補償，並以百分之20為補額上限。

之後，又破天荒與可口可樂合作推廣示範單位，請來當時可口可樂代言人陳奕迅、楊千嬅等推銷，更送出3個500至750尺單位供示範單位的參觀市民抽獎。翻查1998年7月至翌年6月的全年業績，營業額較前一年同期大增近四成，足證奇招效果理想。

此外，四叔亦曾推出「舊樓即時換新樓計劃」，及此前並無先例的「保證原價收回計劃」，即置業一年內，買家隨時可要求恒地以原價購回。在推售旗下淺月灣時，恒地又推出「租金回報計劃」，向業主提供2至3年內可獲每年6厘租金回報的保證。由於四叔配合市場需求所用的推廣策略相當湊效，2001年恒地推出港灣豪庭時，甚至出現買家「通宵買樓」的情況。

四叔做生意多「招」外，對投資做人都有不少心得，更多金句即看：