樓價有上無落? 美銀美林睇今年升5%

樓價有上無落? 美銀美林睇今年升5%
撰文:鄺月婷
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本港樓價自農曆新年後持續上揚,其中反映二手樓價走勢的中原CCL指數,已重上180,並在短短約2個月時間,累計升幅約6%。加上近期二手市場上不時傳出有賣家成功反價,以及一手市場銷售暢旺,整個樓市氣氛明顯改變。就連原來看淡樓價的大行,態度亦有轉變。美銀美林發表報告指,本港住宅樓價在1至2月份,調整了5至10%後,預料可在3月回穩。該行把住宅樓價預測由原來的下跌5%至10%,上調上升5%。

美銀美林認為,樓價將會上升,主要受惠於美國聯儲局趨向鴿派、內地信貸環境寬鬆,以及港股今年以來累升17%。至於地產股方面,去年第4季開始,地產股平均反彈35%後,已幾乎超越2016年之升幅,該行相信目前估值已大致反映最近利好因素,包括美聯儲暫停加息、私人土地供應減少、樓價及成交復甦。

投資評級機構標準普爾亦發報告,指出本港樓價自去年8月高位下跌約10%後,預期今年將温和上漲約5%,未來一至兩年本港私營機構信貸增長將會放緩,接近過去20年長期平均水平的5%。

此外有按揭中介機構進行調查發現,有6成受訪者預期未來半年樓價仍會上揚,而當中有44%預料樓價升幅可達1成。

賣地計劃2025|CBRE:業權人可交地作補地價 減輕投資者資金壓力

撰文:李明珠
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【財政預算案2025、財赤、財政預算案、樓市、樓價、賣地計劃】發展局局長甯漢豪今日(28日)公佈2025/26年度賣地計劃,今年將會推出8幅住宅地,共提供4,450伙,而且不會推出商業用地,而工業用地則會藉作3個「片區試點」陸續推出。首季將率先推屯門住宅官地,可提供525伙單位。

世邦魏理仕(簡稱CBRE)表示,八幅住宅地都有良好的交通、基建,以及成熟的社區配套,而且規模為中小型,相信容易吸引發展商投標。對於政府提及會容許土地業權人主動提早交回土地,作補地價用途,此可為市場提供多一種付款模式,以減輕投資者及發展商的資金流壓力,可減低出現流標的情況。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事梁顯政表示,在2025/26年度,政府決定推出八幅住宅地作私人發展,八幅住宅都有良好的交通、基建,以及成熟的社區配套。八幅住宅地的發展規模為中小型,相信容易吸引發展商投標。

政府提供多一種付款模式、低出現流標

另外,政府提及會容許土地業權人主動提早交回土地,作補地價用途,此可為市場提供多一種付款模式,以減輕投資者及發展商的資金流壓力,可減低出現流標的情況。

此方法與1960至80年代的「換地權益書」類似,當時政府為發展新市鎮的權衡方法。新政策是否有效,視乎政府如何評估現有土地價值,以及政府的行政流程所需時間。政府在評估土地價值時,有時或與市場看法評估有所出入。政府應設上訴機制,可增加政策靈活度。

建議在發展北都土地的早期引入發展商

政府以「片區開發」方式,並考慮以分期付款方式,相信可吸引到投資者及發展商的投資意欲。在政府財赤的情況以下,考慮到以不同的形式推展和開發土地,相信為有效的方式,政府應在發展土地的早期引入發展商,分散風險和資金壓力,達到雙贏局面。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事梁顯政。

政府延長多層產業大樓截標時間、或拖慢北都收地進度

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示,鑑於土地市場低迷以及政府須釐清招標條款,政府決定延長兩幢多層現代產業大樓(多層產業大樓)用地的截標時間,此決定為不可避免的。

多層產業大樓發展目的為容納從空地遷至建築物內的棕地作業者,亦與這也與北部會區土地收回的過程有關。我們認為同意政府聆聽市場參與者的需要,但市場仍擔心這會否拖慢北部都會區回收土地的進度,及延遲賣地收入而造成的收入缺口。政府需要考慮盡量減少營運風險的不確定性。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延。

高力:政府有考慮到目前的市場環境

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵對此亦表示,新增的5幅用地則分別來自筲箕灣、佐敦谷、牛頭角、屯門以及荃灣,均為市區及具成熟配套的地皮,可見政府有考慮到目前的市場環境及各大發展商吸納地皮的能力 。

同時,政府公佈在未來一年停售商業用地,且考慮將部份商業用地改劃作住宅用途或按比例的商住混合用途,預期目標選址在石門安心街與安平街交界的原商業樓面及啟德4C區4號地皮,相信能與區內其他住宅物業促成協同效應。

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵。

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