【金管局換帥】陳德霖任內推8輪逆周期措施　樓價繼續飆

政府今日宣布，金管局總裁陳德霖將於今年10月1日退休。由於金管局其中一個重要功能是促進銀行體系的安全及穩定，過去10多年本港樓市處於上升周期，樓價飆升，陳德霖任內為確保銀行體系穩定，自2009年10月起推出合共8輪逆周期措施。

加強銀行承受能力

實施措施期內，本港樓價愈升愈有，反映二手樓價的中原城市領先指數由2009年10月約74點，一路漲到去年8月188.64點的高位，最新報170.39點。

究其原因，金管局的逆周期措施，主要為加強銀行體系就樓市一旦逆轉的應對能力，陳德霖於2015年接受傳媒訪問時便稱，推出逆周期措施後，銀行按揭組合緩衝區大，即使樓價大幅調整，銀行承受能力亦無問題，他表示︰「冀過去數年嚴謹監管，可應付周期下跌時令金融體系捱過3、4年逆境。」以目前為例，銀行新造的住宅按揭貸款（當中包括轉按和加按）平均按揭成數維持在大約47%的較穩健水平。

只是，期內樓市並無逆轉，措施卻成為部分「無殼蝸牛」的阻礙，出現「供得起但首期不足」的情況。例如，於2015年2月金管局推出第7輪逆周期措施，將700萬港元以下業主自住物業的按揭成數上限，減10個百分點至60%，令置業人士首期由210萬元增至280萬元。同時間，逆周期措施亦不斷收緊供款與入息比率上限，並要求供款人必須通過假設利率上升3%的壓力測試。但由於樓價「懶理」照升，間接令市民上車的門檻又再提高。

對撤招態度「硬淨」

近日，市場再有聲音希望金管局撤回部份涉及樓按的逆周期措施，但該局立場相對「硬淨」。上月，金管局副總裁阮國恒就收緊按揭成數作出回應時表示，放寬與否要視乎周期演變，現階段未能判斷周期是否轉變，因此目前不會有任何改變，未來會密切注視市況。

而本周二﹙19日﹚，金管局陳德霖亦於立法會財經事務委員會會議上亦重申，雖然本港樓價上月反彈，但他相信，本港樓市存在周期性，仍需觀察一段時間，才可確認下行周期是否已形成。