新世界屯門首置盤　最平44萬首期上車　一文解答「制唔制得過」

想以低門檻上車的年輕人，終於多了一個可能。新世界（0017）宣布推出幫助年輕置業的「新世代首置計劃」，買家最平只付44萬元首期，便有機會買入一個位於屯門、實用面積逾400呎的單位，入場門檻堪稱「觸手可及」。
計劃同時「獻新猷」，包括代付印花稅、長達40年供款期，以及首10年漸進式供款法，方案計設坊間少見，無非想將入場門檻壓低。不過，在樓價難被壓低的時代下，年輕「無殼蝸牛」又制唔制得過？且看專家如何分析。

採漸進式供款方法

先講「新世代首置計劃」詳情。新世界會將旗下位屯門鄉事會路的新盤天生樓（The Parkville）作為首置計劃的試點，涉及大廈中的15伙，當中單價最低的，是實用面積422呎的3樓B室單位，折實後售587.8萬元或每呎13,930元。這個私營版的「首置盤」有4大特點，包括買家年齡須介乎25至35歲、未曾在港擁有物業的香港永久居民、還款期最長40年，以及10年漸進式供款期。若買家使用新世界提供的一按，首期最低7.5%或約44萬元。

所謂10年漸進式供款，即首兩年供款7折，第3至5年8折，第6至10年9折，10年後將不再有折扣。以上述3樓B室單位為例，據新世界提供數據，假設P按維持在5厘，在首10年息率P減2.75厘（P為5厘）的情況下，首2年原本每月供款17,189元，7折後月供12,032元，第3至5年8折後月供14,082元，第6至10年9折後月供16,428元。10年後，供款無再折扣，而按息亦會調整至P減1.75厘，月供21,053元。

如果以漸進式方法供足40年，總供款額936萬元，換言之全期利息開支為348萬元。

王美鳳：計劃彌補樓市缺口

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，還款期拉長至40年，利息支出當然與一般的按揭「差得遠」，何況就算是30年期的樓宇按揭，「正常都唔想做」，他認為年輕人要考慮清楚自己的還款能力，以及有沒有需要用到40年期的供款方案。然而，林浩文認為新世界的首置計劃屬好事，始終買家多了一個選擇。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表則認為，這項首置計劃對年輕買家會有一定吸引力，因為以一手盤計，現時已經很少400萬元以下的樓盤，令買家甚少可以40萬元左右的首期上車，今次的首置上車盤正好彌補這個缺口。有關計劃設下5年禁售及禁租期，王認為設立做法合理，因為發展商用意是幫助長線買家上車及禁止炒賣。

王補充，有關計劃對市場正面，但提醒買家下決定前也應衡量自身能力，雖然有新盤推出，卻不代表一定要入市。

渾水：樓盤位置較差　料發展商在「試水溫」

現時身兼上市公司執行董事兼財經專欄作家的渾水，在外還有炒股等「兼職」，揚言自己滿足了計劃所要求的入息及首期等條件，甚至「與女朋友一人一幢﹙伙﹚都得」，正好是新世界首置計劃的潛在對象，但他表明對有關樓盤沒有太大興趣，因為5年禁售禁租期條款，乃至樓盤地理位置，也令他卻步。

渾水解釋，禁售期原意雖是為防炒賣，但5年太長，當中可以有很多變數，萬一家人有事，當下需要一筆錢應急亦被「鎖死」。而且，他見樓盤位於屯門，覺得地理位置較差，因為平日有見堅毅如新界大西北的居民，都難免要說一句「屯門頂唔順」，何況自己日常工作都要到港島和九龍區。渾水相信，發展商是次的計劃是「試水溫」，有見年輕人對樓市的需求，不會首次就推王牌樓盤，而經過這次「壓力測試」後，會再推出地理位置優越的樓盤應市。