西營盤瑧蓺221呎開價1000萬　2個理由發展商敢於挑戰呎價新高

樓價漲不停，開放式迷你戶呎價愈升愈有！新世界發展（0017）旗下西營盤新盤「瑧蓺」（粵音為「津藝」）公布首批50伙的價單，折實平均呎價28,508元，但其中一個221平方呎開放式單位，折實後售價約802萬元﹙開價約1,003萬元﹚，呎價高達3.63萬元，挑戰同區開放戶新高。細小單位，發展商開價如斯「進取」，樓市專家剖析箇中原因，並拆解對早已瘋狂的本港樓市的啟示。

港島優質樓盤賣少見少

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，發展商是根據市場反應定價，開價「合理」。他解釋，本港資金仍然充裕，加上港島區新樓佔全港供應量僅10%，優質樓盤項目愈來愈少，市場存在需求，因此發展商對於港島區樓盤都會惜售，而新界區則呈現「貨如輪轉」的情況。

瑧蓺位於西營盤西源里1號，鄰近地鐵站， 林浩文指由於項目伙數不多，料買家以投資者、本地實力買家和內地買家為主，放租的話，租金回報率料介乎2至3厘。

美聯物業首席分析師劉嘉輝則指，市區細面積的新盤因地理位置，不論是自用還是放租，都存在一定需求，料承接力不錯。

高成數一按     「壓低」入場門檻

另一邊廂，新盤市場，發展商普遍都為買家提供高成數按揭，瑧蓺今次提供的第一按揭貸款高達淨樓價的80%，如果買家是專業人士，按揭貸款更高達85%。

林浩文指高成數按揭，有助降低入場門檻，又認為大部分港人都供得起樓，但付不起首期，在發展商提供按揭的情況下，一手市場因而暢旺。他舉例指，即是同樣叫價700萬元的新盤和二手樓相比，入場費因有發展商的高成數按揭，前者以8成按揭計，入場費為140萬元，但後者入場費或高達300萬元，兩者相差160萬元。

劉嘉輝同樣相信按揭優惠絕對能吸引買家入市，指即使一手樓較貴、面積亦較小，但因按揭成數優惠降低所需要的首期，吸引買家轉而投向一手樓。不過，他提醒買家要注意按揭的風險，例如發展商所提供的高成數一按，首幾年利率雖然較低，但其後將有所上升，建議買家計算清楚在優惠按揭成數下的每月供款負擔變化。

暫仍是個別新樓「瘋狂」

221呎單位，定價千萬元，折實後也要800萬元，是否代表樓市再響警報？林浩文認為現時僅個別樓盤呎價高昂，如果連新界樓盤呎價都媲美港島區時，就要開始擔心樓市。他補充，始終港島區未來的供應不多，預計不單是港島區中小型單位的呎價昂貴，連大型新盤的呎價都會水漲船高。

劉嘉輝亦強調，即使市場出現千萬元的細單位新盤，也不能對樓市情況以偏概全。他認為，樓市升跌最終視乎基本因素，認為現時經濟向好、利率處於低位、樓宇供應量不大，市場對住房仍有需求，加上投資者對樓價的理想預期，都令到樓價活躍。