新地近160億補地價　面積大如4個維園　萊坊林浩文：短期無助供應

一個可建樓面面積近500萬平方呎、規模有如沙田第一城的巨型屋苑可能誕生！《香港01》昨日﹙7日﹚獨家報道，據悉新地（0016）已與政府達成159億元補地價協議，可將集團旗下馬鞍山西沙公路附近的大型農地﹙「十四鄉項目」﹚，改劃作發展住宅項目，地皮面積等同4個維園。
翻查最新資料，多間發展商都擁有大量農地儲備，單計新地、恒地（0012）及新世界（0017），就儲下逾9,000萬平方呎農地，這些潛在供應量，看似可為香港樓市問題帶來一點曙光。不過，萊坊高級董事、估價及諮詢主管林浩文指出，基於兩個原因，這批海量單位未必可以在短時間內推出市場。

《香港01》昨日﹙7日﹚報道，新地成功「闖關」的西沙路項目，地皮背山面海、坐望西沙全海景，近500萬平方呎的可建樓面，補地價金額達到破紀錄的159億元，但每呎樓面計，補地價僅3,195元，比8年前同區落禾沙項目每呎樓面約3,252元的補地價還要低。

建屋需時兼商家惜售　無助增加單位供應

林浩文認為，若將有關地皮發展成普通住宅，可能需時5年，預期屆時呎價售1.6萬元至1.8萬元，每呎樓面成本方面，單計買地價和補地價便可能要每呎7千至7.5千元，而新地需負責擴闊道路等基建，「成件事唔會平」，令建築成本會高達每呎6千元至7.5千元之間，再計及持貨成本和利息成本，新地的賺錢空間可能不大。林浩文指，有關補地價金額屬於合理水平。

參考可建面積相若的沙田第一城，共有10,642個單位，新地西沙路項目未來的規模巨大。然而，林浩文相信，西沙路項目無助增加未來3至4年一手私人住宅單位的供應量，第一個原因是「遠水救不火」，新地完成了補地價後，還要進行項目週邊的基建，加上建屋，或要5年後才可以將樓宇推出市場。至於第二個原因，則是發展商不急於賣樓，就算建好了房屋，都未必即時推出市場發售。

林浩文：將有更多農地補地價個案

另外，林認為，今次新地補地價的舉動，反映了樓市的新趨勢，在大量中資發展商來港高價搶地的背景下，本地發展商將會積極以其他方法補充住宅用地儲備，預期明年農地補地價的個案會增多。其實，恒基和新世界等發展商已在加快農地用途更改的步伐，恒基旗下位於大埔的蕉坑項目，更有機會成為首置上車盤項目之一。

據新地、恒地及新世界最新的業績通告，恒地持有最多農地儲備，達4,490萬平方呎，新地緊隨其後，擁有逾2,800萬平方呎，新世界則有近約1,740.5萬平方呎，三間公間合共坐擁近9,030.5萬平方呎農地。

對於政府的補地價政策，林浩文指是次協議反映政府的態度未有改變，因為補地價不高不低，尤其補地價總額高達159億元，加上考慮到發展商要負責基建工程和地段等一籃子因素，顯示政府的出價屬「計過數」，「如果係想平畀地產商，就應該定千幾蚊（的補地價）。」