【施政報告】首置上車盤無大驚喜 4大專家意見一文睇晒

撰文:陳嘉碧 余秉峰
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特首林鄭月娥昨日公布她的首份施政報告,各界熱切期待的「首置上車盤」,首批單位數量最終只約1千個,僅屬於市場預期下限的三分之一,而且表明轉售年期限制可能比居屋更嚴格;買入時的折扣率和賣出時的補價安排未有定案之餘,官方亦未有暗示這兩方面會有驚喜。
《香港01》訪問多位分析員和學者,普遍認為首置盤政策短期對增加單位供應或壓抑樓價沒有幫助,但林鄭同時在報告中公布增加「綠置居」名額及「白居二」恒常化等政策,整體而言可以對市場製造供應量有望增多的印象,加上姿態上較穩打穩紥,令人不覺得政府在誇大預期。

林浩文(左)料城規會將把首置盤納入批准農地改作住宅用地的因素之一。( 吳美茸攝)

林浩文:短期內無礙樓價繼續上升

雖說首置政策初步來看力度不大,但萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,仍是屬於好事,因為林鄭表明首置盤的土地來源之一,將會是私人發展商擁有的土地,亦是向各政府部門釋出姿態。林續解釋,發展商過往較難成功將農地改作住宅用途,除了農地一般屬於「生地」和環保問題外,更卡在城規會否決申請。而林鄭已經表態要放行,加上通過與否並無計分制度,將令城規會日後基於政策需要,較傾向批准農地轉換成住宅用地。

然而,林浩文補充,要確保政府各部門配合首置盤,林鄭需要成立專責小組、甚者專責部門去處理,協調城規會、地政總署和發展商等等,林鄭亦可能要親自出馬,首置政策長遠而言便可發揮作用,促進住宅用地增加。以短期而言,林認為首置政策對增加單位供無甚影響,因為首批單位僅約1千個,無礙樓價今年的升勢,相信樓價在年底可錄得11至12%的全年升幅。

劉嘉輝指首批首置盤位於安達臣道,打破首置盤必在偏遠地區的印象。(羅君豪攝)

劉嘉輝:綠置居對樓市影響更大

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,林鄭初步的首置盤政策與市場預期有明顯出入,除了首批單位數量劇減,選址方面超出預期,揀選了位於市區範圍的安達臣道區,市場將對首置盤改觀,相信還有市區土地會被用作興建首置盤,首置盤不一定位於偏遠的新界地區。

劉嘉輝認為,首置盤的首批單位數量有限,加上要3至4年後才應市,短期內對樓市沒有影響。反而,劉相信今次的綠置居政策對樓市的影響更大,因為數量達4千個之多,而且在明年底便有望開售。

徐家健形容林鄭的施政報告實事求是,以第一份報告來說已合格。(資料圖片)

徐家健:實事求是 整體合格

美國克林信大學(Clemson University)經濟系副教授徐家健認為,目前的首置盤政策無助壓低私人樓宇的價格,因為首批單位並非來自發展商貢獻的新土地,而是現有的安達臣道區地皮。不過,徐認為政策獲得確立,起碼有示範作用,令發展商有案例可參考,他日政府和發展商在條件上「傾掂咗」,便積極參與其中,有助增加住宅土地供應,只是政策無法在短期內見效。

由於政府可能對首置盤的轉售限制年期和價格設下嚴格要求,徐家健相信這類單位的功能只限於助港人置業,免於捱貴租,但無助有關業主分享樓市升值,對於想順道擺脫貧富懸殊的買家而言,並無得著,政府無法通過首置盤政策解決這類人的怨氣。因此,徐指政府要小心釐訂首置盤的功能,如果是用來填補私樓之下、居屋之上的置業階梯,其實不應該太多限制。

林鄭在報告中還明確點出綠置居等房屋政策和措施,徐家健形容其實並不令人驚喜,但起碼令人感覺「服務」,不會如上屆政府般「吹到好大」,林鄭是基於實際上可以做什麼,才列明會做什麼,以她的第一份施政報告來說屬於「合格」。

林鄭未有明確大增住宅用地的措施,張一鳴指因為她沒有板斧可用。(受訪者圖片)

張一鳴:林鄭擺姿態「我大把樓」

以目前的首置盤政策來看,開元產業信託(01275)行政總裁張一鳴預期,對樓市不會有大影響,因為無望在未來一至兩年內使單位供應量大增,又認為林鄭今次的策略,是向市民釋放「大把樓買」的訊息,因為她勾勒出一幅景象,市民可以循不同途徑買樓或租樓,張一鳴以「白居二」恒常化為例,指這做法理論上為樓市注入38萬個二手居屋供應量。

至於首置盤目前仍有多項細節未明,張一鳴認為原因是林鄭想避免政策重蹈「港人港地」下場,寧願想清楚細節後才確定,防止外界感到政府操之過急,「佢冇板斧可以短期內推大量單位出售,手上有控制到嘅嘢就用。」不過,張強調林鄭的策略和處事手法比上一屆為佳,屬正面的發展。