九倉一炮過分拆2300億物業上市　分析︰趁市道高峰期體現價值

九倉系再有大動作！繼出售有線寬頻﹙1097﹚及九倉電訊後，九倉﹙0004﹚今日﹙9日﹚宣布以介紹形式將海港城、時代廣場等6個香港主要投資物業分拆上市，總值估計超過2300億元。分析認為，九倉此舉旨在提升相關資產的價值，而選擇以介紹形式上市這條「捷徑」，是要趁本港房地產高峰期盡快體現價值， 分拆出來的上市公司估值也可以提高，利好股東。

九倉今次分拆行動，不涉及籌集新資金，而是透過介紹形式上市，以實物方式分派股份。

分拆6項物業   總值2300億元

根據建議，九倉將分拆全資附屬公司九龍倉置業地產投資有限公司﹙「九龍倉置業地產投資」﹚獨立上市，其持有海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及 The Murray（正改建成酒店）6項收租物業，以及同系上市公司海港企業﹙0051﹚72%權益。資料顯示，有關投資組合共有約1,100萬平方呎樓面面積，總值超過港幣2,300億元，每年營業額超過130億元。

目前，九倉有近7成基礎盈利來自投資物業，以最新公布的中期業績為例，集團基礎盈利為72.71億元，投資物業佔了其中的66%﹙52億元﹚，發展物業則佔32%﹙19億元﹚。而投資物業之中，上述收租物業更是主要收入來源，單是海港城、時代廣場、荷里活廣場的期內營業盈利已高達56.75億元。因此，把投資物業分拆後，九倉的業務重心將集中於中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業，以及物流和酒店管理，昔日「收租佬」之角色大打折扣。

分析︰握時機趁體現價值

東驥基金管理董事總經理龐寶林認為，九倉考慮分拆海港城等6項投資物業，出發點是為了提升這些資產的價值，因為現時物業價格高企，但市場對九倉旗下物業的估值保守，管理層要尋找方法發掘價值。

龐寶林又指，九倉選擇通過介紹形式將有關資產上市，是由於這個方式的成本較低，上市過程較快，也反映大股東的重點不是「抽水」(集資)。「可能見地產升勢不是好正常，因而急急分拆，以免美國經濟好得快、利息加得快時，明年物業價格可能要跌，到時上得市來估值都已經跌咗，無意思。」

不過，他不認為大股東睇淡本港物業市場，只是把握時機趁物業市道高峰期體現價值，分拆出來的上市公司估值也可以較高，股價對股東有利。「好似當騰訊﹙0700﹚升到去370蚊，你唔走先就笨，因為短期來講已反映價值，等佢跌咗再買。」龐寶林比喻道。

九倉料變身控股公司

大中華投資策略研究學會副會長（港股）李偉傑亦認為，九倉今次分拆旨在將該投資物業的內在價值在市場上進一步提升，從而令整個九倉系的市值有所上揚。他認為，分拆後，九倉系內公司分工將會更加清晰，而由於九倉手頭上餘下的業務已經太多，料九倉的角色會由以往依賴收租業務的上市公司，變成為一間儼如控股公司。

九倉主席吳天海於今日的業績會上則表示，分拆完成後，會德豐（0020）會繼續負責本港發展物業買賣，至於商業項目則繼續由九倉負責，「界線今日已清楚，將來只會更清楚」。

或掀起地產股分拆潮

九倉分拆的消息公布後，股價全日飆升近14%，收報79.65元，市值達到2,417億元。李偉傑認為，反映市場對分拆消息正面，再加上集團的中期業績表現理想，核心盈利升22%至73億元，料未來股價仍有上升動力，中長線會看85元。

龐寶林則預期，未來陸續有老牌地產公司做分拆，因為通常有個別公司行山一步後，其他同業都會考慮跟隨，雖然未確實掌握下一間進行分拆的公司，都見信和﹙0083﹚、新鴻基﹙0016﹚、新世界﹙0017﹚和恒基﹙0012﹚這些公司的資產，其市值被低估，相信它們都有機會分拆資產上市或出售。