彭博:香港銀行業正受樓市低迷波及 近40%商業房地產交易需蝕讓

彭博:香港銀行業正受樓市低迷波及 近40%商業房地產交易需蝕讓
撰文:顧慧宇
出版:更新:

外電報道,香港樓市疲弱開始對銀行業造成衝擊。辦公大樓、購物中心和其他房地產的平均價格已較2018年的高點下跌逾40%,侵蝕了許多銀行貸款的抵押品價值。隨著越來越多業主和開發商陷入現金流困難,違約率也在上升。銀行一直不願意虧本出售相關房地產資產,但這種情況正在改變。

據彭博引述高力國際數據顯示,2024 年香港340億元商業房地產交易中,近40%屬於不良銷售或資本損失交易,即業主包括銀行以低於最初支付的價格出售房產。相較2023年此類交易佔總交易量的21%,數據涵蓋至少1億元的交易。

據彭博引述數據顯示,去年香港 340 億港元的商業房地產交易中,近 40% 屬於不良銷售或資本損失交易,即業主包括銀行以低於最初支付的價格出售房產。﹙資料圖片﹚
據彭博引述數據顯示,去年香港 340 億港元的商業房地產交易中,近 40% 屬於不良銷售或資本損失交易,即業主包括銀行以低於最初支付的價格出售房產。﹙資料圖片﹚

銀行不得不虧本出售免物業價值越來越低

房地產經紀公司美聯商業地產首席銷售總監詹James Mak表示,銀行意識到,如果他們不出售商業地產,其價值就會越來越低。他們不得不虧本出售,因為現在的市場就是這樣。

報道稱,大多數香港銀行對香港房地產行業都有相當大的曝險,但經濟進一步低迷不太可能對資本充足的銀行業造成系統性問題。不過,研究公司CreditSights的信貸分析師 Karen Wu 表示,商業房地產投資組合面臨的壓力正在加大,投資者也越來越擔心不良貸款的增加,例如新世界發展(0017)最近陷入債務危機,該公司正試圖延長部分貸款期限,這也使這個問題成為焦點。

她指出,香港銀行先前從內地市場低迷所造成的打擊中恢復,現在香港商業地產領域可能出現更大的問題,目前問題主要出現在中型和小型開發商。

彭博報道稱,集友銀行旗下的一家公司本月稍早以 12.98 億港元的市值收購了上環區的一棟商業大樓,這棟大樓從集友銀行獲得了超過 15 億港元的抵押貸款。(資料圖片)

集友銀行涉蝕讓上環商業大樓

《彭博》於11月底發布的報告顯示,香港辦公室空置率上升和租金下跌正威脅到香港五大銀行800億美元商業房地產貸款的品質。這些銀行包括恒生、滙豐、東亞銀行、中銀香港和渣打銀行,其發放的貸款佔香港房地產開發和投資貸款總額的約40%。

報道稱,一些銀行已經從問題借款人手中接管了資產。根據土地註冊記錄和一位知情人士透露,香港銀行集友銀行旗下的一家公司本月稍早以12.98億元的市值收購了上環區的一棟商業大樓。這位因條款保密而不願透露姓名的人士稱,這棟大樓從集友銀行獲得了超過 15億元的抵押貸款。集友銀行的代表尚未立即發表評論。

祥祺中心的出售導致恒生等七家銀行損失20億元

同時,土地記錄也顯示,去年11月祥祺中心的出售導致包括兩家中資銀行和恒生銀行在內的七家銀行在2019年發放的46億元抵押貸款中損失總計20億元。恒生銀行發言人表示,無法對此發表評論。

此前,在中國商人陳紅天的香港公司陷入流動性困難後,貸款人已從他手中奪取了這棟物業。這座17層樓高的大樓內設辦公大樓和零售空間,最初於2016年被陳紅天的祥祺集團以45億港元收購,比最近的售價高出42%。

另外,土地記錄並顯示,2023年末,位於香港島灣仔區的甲級辦公室資本中心14樓以1.459億元的價格售出。根據天譽地產的最新中期報告,該辦公室已作為中國房地產開發商天譽地產的1.98億元貸款的質押,但該公司現已拖欠債務。此次出售意味著提供貸款的東亞銀行有限公司蒙受了損失。

東亞銀行稱出售灣仔甲級辦公室損失已反映在2023年帳目上

東亞銀行發言人表示,此次交易的財務影響已反映在其2023年的帳目中。發言人表示:東亞擁有健全的風險管理機制,並一直積極管理貸款組合的資產品質。

大多數香港銀行對香港房地產行業的部分貸款均記錄了信用減損。由於利率上升、房地產收入下降,以及在某些情況下受到內地房地產危機的外溢效應,借款人面臨壓力。標準普爾分析師 Emily Yi 表示,銀行主動將此類風險敞口降級為不良貸款,因為他們認識到這些借款人可能面臨再融資風險或現金流壓力。

香港的銀行長期以來對房地產貸款採取保守的態度。惠譽評級去年估計,其評級的銀行中所有商業房地產支持貸款的平均貸款價值比不到50%,這意味著每1億美元的債務至少需要2億美元的資產支持。

正在加載