摩通指淨租金回報不及定存息　料未來半年樓價或再跌5%

減息周期下，本港樓價漸喘定，加上租務市場旺盛，市場開始再次有「供平過租」的說法。摩根大通最新報告指出，今年以來本港樓價跌6%，而租金卻錄得6%升幅，更多新聞資訊或地產經紀宣稱「供平過租」。不過該行卻推算，若租金及樓價不變，目前仍是租樓較買樓為佳，除非未來樓價每年上升1%。可是該行卻預期在未來半年本港樓價下跌3%至5%，因此尚未到入市時機。

摩根指出用最簡單方法計算，目前租金回報率約3.5%，按揭利率則為3.625厘。表面上看兩者差距不大，可是計入管理費及契稅等開支後，實際上淨租金回報僅3厘，反映出須要再減息0.625厘後才可以錄得正租金回報。同時亦指出本港樓價並不一定有強力反彈，樓價上升的必要條件是經濟表現強勁。

物業租金回報不及定存息

該行又指出對已持貨業主而言，因每年須繳交涉及的物業稅率，實際租金回報只有2.5厘，不及定息存款利率。

該行進一步指出，若以更複雜的方法比較，考慮到時間價值，若租金及樓價不變，以兩者的30年淨現值計劃，有部份細單位是「買好過租」，可是大部份情況下仍是「租好過買」，除非每年樓價升1%才可以扭轉這局面。雖然長遠而言若香港經濟並無出現無法逆轉的損害，而陷入長期結構性下行，買樓自住是較好的選擇。可是現時樓價仍未止跌，尚未到入市最佳時機。

料租金未來半年錄單位數升幅

該行指出縱使二手樓價較低位回升2%，可是一手成交仍較高位回落32%，以及二手市場交投仍處於低迷情況。加上發展商在供應過剩情況下會採取減價策略，認為在供應量回落至相當12個月水平時，樓價仍面臨溫和壓力，未來半年或跌介乎3%至5%。不過亦指出若內地買家需求超乎預期，推動成交量增加，樓價有機會反彈。該行又預期租金可以保持韌性，未來6個月有機會錄得單位數升幅。