港負資產宗數爆升金額創歷史新高　分析：年尾料隨樓價回穩而回落

金管局今日公布負資產住宅按揭最新調查結果，負資產住宅按揭在2024年第3季末大增至40,713宗，較第2季末30,288宗增加34%，宗數創逾20年新高(83季度)，涉及金額亦由1,550億元增加34%至2,075億元，金額創2001年第三季起有紀錄以來季度新高。

經絡曹德明：樓價有望於年底止跌回穩　負資產個案亦望回落

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，年初政府撤辣後樓市雖曾輕微反彈，但撤辣效應不繼，加上息口高企以及發展商低價推盤，使樓價升幅全已蒸發並且倒跌。根據差餉物業估價署公佈，今年第3季私人住宅售價指數報292.8點，創自2016年第3季即近8年的季度新低，與2021年第3季的歷史高位397.9點相比更急挫逾2成半（26.4%）。

自2019年政府放寬按揭保險成數的樓價上限，按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史新高，早幾年前採用較高按揭成數的買家比重顯著增加，因此現時樓價由高位回落逾2成半，大部份於樓價高企入市並承造較高按揭成數的業主會較大機會跌入負資產，使第3季負資產數字按季上升。

負資產拖欠比率雖稍升仍屬低水平 負資產風險仍低

曹德明表示，減息周期已經開展，市場料美聯儲將於11月及12月各減息1/4厘，本港息口將進一步回落，加上最新《施政報告》推出多項放寬按揭措施，為樓市帶來提振作用，並加快用家及投資者入市步伐。近期不少發展商已提價推售新盤及餘貨單位，料樓價有望於年底止跌回穩，負資產個案亦有機會高位回落。

另外，曹德明表示，雖然負資產數字回升，但不代表業主無力供款，過往十多年來本港業主還款能力一直處於穩健水平，負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.13%，稍有輕微增加但仍屬低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。曹提醒有意置業之人士仍要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

中原王美鳳：料第四季末負資產數字回落

中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年第3季末住宅按揭負資產升至40,713宗，主因是今年第3季樓價對比第2季平均下跌約4%，加上樓價已由2021年高位至今累跌平均約29%，分別跌穿樓價2成及1成界線，令近年一些高成數按揭包括9成按揭及8成按揭列入負資產類別，因此負資產仍錄得增幅。

展望後市，王美鳳表示最近樓按全面放寬，加上多個市場利好因素出現包括減息期展開、銀行樓按積極、中央刺激經濟措施等，入市信心明顯提升，樓市氣氛轉好，第四季首月樓市一二手交投明顯大增，置業需求增加帶動樓價見底回穩；加上今年按揭成數放寬有利降低高成數按保使用比例，預期第四季末住宅按揭負資產數字可掉頭回落。根據中原按揭客戶數字，2023年客戶選用按保佔整體比例達29%，今年自2月份撤辣並放寬按揭成數後，3月至9月份按保申請比例已回落至平均17%，而最近10月份按保比例更回落至15%。

王美鳳指出，雖然負資產數字有所上升及負資產拖欠比率由第2季之0.11%稍升至0.13%，對比過往2004年首季負資產數字處於4萬宗相若水平，整體拖欠比率約達0.8%，以及2003年期間拖欠比率約1%，現時負資產拖欠比率仍屬相當低水平，反映負資產個案供樓人士的持續還款能力甚佳，加上現時失業率仍維持於3%低水平，未來樓價回穩機會高亦使負資產續增的風險降低，故此現時負資產個案的實質信貸風險及市場風險仍甚低。

王美鳳提醒，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

星之谷莊錦輝：若拖欠還款情況惡化銀行或收緊按揭

第三季負資產住宅抵押貸款宗數較第二季增加34%，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，美國於9月已開始減息，惟本港樓市要完全恢復健康仍需時日。他又留意到，2024年第三季末拖欠三個月以上的負資產住宅抵押貸款比率為0.13%，雖然維持在非常低水平，但已連續五季上升，且是自2011年以來的新高。如果情況持續惡化，最終將影響銀行的壞帳比例，銀行可能會收緊按揭。

他表示，政府近期推出了多項措施來舒緩供樓人士的壓力，包括在施政報告中提到將出租物業按揭上限調整至7成。然而，由於需要重做按揭，負資產物業的業主未必能合法出租其物業。如果能優化相關程序，將有助於減輕負資產業主的供樓壓力。