「空中釘」與「去槓桿化」等問題浮現　外圍略減息未必有力托港樓

上週談到本地銀行進行Call Loan的理由包括「All Monies」的一籃子貸款結構、「空中釘」的忽然落釘「計時炸彈」、以及企業客戶容易遭Call Loan等等因素。不到一週，有38年歷史的一間本地健身中心集團宣佈「暫時結業」。地產界近日亦傳出該健身中心創辦人（兼且應該是主要股東）的一對夫婦，近期不斷賣樓套現。亦有消息指相關人仕至今至少已沽出3個住宅物業單位，合共套現約2,685萬港元。上述沽售物業交易是否涉銀行Call Loan不得而知，但是企業戶相關的Call Loan（影響到物業扺押品）情況應該亦愈來愈嚴重。

「空中釘 + All Monies」因素: 令二手樓市交易更具風險

至於「All Monies」以及「空中釘」兩個因素，不只是影響到本地銀行Call Loan行為，也影響到本地二手樓市買賣的交易效率、買家風險、以及交易雙方之間互信（Mutual Trust）等因素。

據本地電視台TVB近日的「報料」節目《東張西望》的案例報導，有二手樓買家在今年第1季（政府撤辣之後）看中一間位於將軍澳的住宅物業，涉售價700萬港元左右。買方律師亦隨即在田土廳進行查冊，起初見到賣家（業主）涉2項貸款。

貸款包括第一債權人「銀行的All Monies債務」以及第二債權人「財務公司（俗稱財仔）的按揭貸款」。兩筆債務合共500萬港元左右，因此理論上交易價錢（700萬港元）足以令賣方償還債務。

奇就奇在，當買家方支付70萬港元的訂金（雖然仍是留在賣方律師的銀行戶口）之後，在田土廳的紀錄然多了幾筆債務（包括財仔債務），令總債務上升至900萬港元左右水平。在事件的中後期，「浮上水面」的最後一個債權人就對該項物業進行「釘契」，而且賣家同時宣佈破產。

儘管買家以及其買方律師已經很小心地就該項物業進行查冊，但是仍是避不開「疑似陷阱」。理論上，買家可以就已經破了產的賣家以及賣方律師進行民事法律訴訟，但是有可能花費50至100萬港元不等的訴訟成本。

坊間有一種意見，認為物業賣家忽然走去問財仔借錢，因此令「田土廳的債務紀錄」忽然大幅上升。這個說法的漏洞是在樓價普遍向下的大形勢，再加上賣家的信貸紀錄（TU Rating)不會太理想，即使再笨的財仔也未必願意在2024年第1季向其批出三按、四按貸款吧。

比較上合理的故事版本應該是，賣家在銀行以All Monies的方式借了第一筆銀行貸款之後，隨即向多家財仔借錢。其中有財仔避開「觸動銀行Call Loan」便以「空中釘」的方式向業主進行借貸安排。

正如筆者上週所指，「空中釘」一般是指田土廳未接受到律師樓上交按揭註冊前，借貸人可以向財務公司申請的一種私人貸款。換句話說，空中釘的做法是當借款人簽署所有樓宇按揭相關的文件後，準業主要求律師樓暫緩登記該按揭契上田土廳。簡單來講，大眾對該物業進行土地查冊時，都不會看見準業主曾經抵押物業作貸款用途。

是次案例的一個可能性是，二按至N按的財仔們（在Day 1可能全部都是二按）進行前後腳式「落釘」，直至將樓契「完全釘爆」。即使說空中釘加上All Monies因素令二手樓市交易亂象更加嚴重，亦不為過。

與股票或REITs的交易所「純資產」買賣方式相比，樓宇買賣的「捆绑債務」模式令交易風險大幅提高

對於上述過案，坊間有人建議買方唯有將「放出訂金」的條件設得更嚴謹，直至交易完成才將訂金放出去。這種做法可能令一些「好人好者」的正當賣家感到不公平。長遠會令整過二手樓市場的買賣的效率、以及交易雙方之間互信（Mutual Trust）等因素大打折扣。

最大的問題仍然在於樓市買賣的「資產跟債務捆绑在一起」的玩法。在舊時代，銀行的按揭方式是「Fixed Loan」，亦即跟物業相關的銀行債務亦只是該筆銀行按揭貸款而已。另外，All monies契屬於無上限貸款，如果借貸人想在原有銀行加按，則毋須重造按揭契。銀行只需要與借款人自行簽署新的貸款協議即可，不需要到律師樓重造按揭契。相反，如果用Fixed Loan契約的話，當借貸人要原行加按的時侯，便需要到律師樓重造按揭契。因此，近年銀行鼓勵All Monies的做法是增加了系統性風險。

再者，近年財仔的空中釘因素亦令情況變得更加混亂。在樓價仍是高企的年代（2017至2022年左右），即使是再高的債務槓桿情況也不會造成很大的問題。但是，當樓市的「交易價格」以及「銀行估值」持續回落的情況之下，那麼問題便忽然變得很嚴重，可謂是「越窮越見鬼」。

至於「資產跟債務捆绑在一起」的交易風險，似乎需要進行一些制度上的改革。確實的方法當然是留給高官們去進行思考吧。

筆者只會指出一個論點，在全球股票交易所內買賣的地產股以及REITs，買家是完全不用去考慮原有持有者是否背上債務，總而言之，買方只是買入想要的資產而已。至於原有股票或REITs的持有者是否借了財仔、在銀行以All Monies方式借錢、又或者是因為AUM資產淨值不足夠（啟動Call Margin）而遭Private Bank或証券行強行斬倉，這不會影響到買家的權益。

部份地產界以及不少業主近期認為只要美國減息，那麼樓市會大幅回升。問題是，整個系統是處於「大型去槓桿」過程，並不是外圍略為減息便可以解決。再者，上述的二手樓交易風險因素也是一類型結構性大問題。另外，不少銀行近幾個月加快Call Loan、收緊按揭批核、提高私人貸款利率等等的行為（儘管幾乎全世界都在預期美國將會減息），這才是最「詭異」的地方吧。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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