瑞銀指港樓價下跌屬周期性　籲無需太悲觀　料減息後跌勢可望收窄

本港住宅樓價從2021年高位，累計逾25%跌幅。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉表示，本港住宅樓市調整傾向屬於周期性，又指出租金仍錄得上升，意味市場需求仍存，而政府人才政策能夠吸引人口流入，能夠有利長遠樓市發展，故此認為對後市不需要太過悲觀。

他預期今年全年預計樓價有0至5%下跌，目前實際跌幅已大於該預測，但預計隨著美國聯儲局9月啟動減息，本港樓價跌幅有望收窄，交易量有望回升為價格帶來支持，明年樓價料為平穩發展。樓價下跌令負資產數目持續高企，預計明年下半年才有望回穩。

住宅樓價9月跌幅有望收窄

不過，梁展嘉也提醒，也需要留意本港經濟情況，包括失業率會否惡化，這是目前本港樓市最大隱憂。

至於本港最優惠利率（P），預計美國啟動減息後，要至年尾或明年初，才有機會跟隨下調。

相較本港住宅樓市，他更擔憂本港寫字樓及零售物業市場，認為更傾向於系統結構性調整，而非周期性。

寫字樓及零售市場更多屬結構性下調

梁展嘉預計，今年全年甲級寫字樓租金將有3至5%的下跌空間，未來數年料會持續下跌，直至2026年尾西九等大型寫字樓完成，市場沒有太多新供應。空置率方面，目前為13%至15%，預計將會升至高雙位數字至逾20%。目前市場需求有限，內地經濟情況未如理想，也會影響內地企業搬遷及擴大香港寫字樓的意欲。

零售收租物業市場方面，料今年僅有非常低單位數字跌幅。國內訪港旅客數目待恢復，非過夜旅客消費能力下跌明顯，但內地經濟情況不理想，同時港人外遊及北上消費持續，加上工資等成本壓力上升，令零售企業盈利下跌，令加租困難。

本港地產股方面，近日有企業因非現金減值等因素發盈警。梁展嘉表示，目前市賬率處於低位，但盈警只是反應過去經營情況。派息方面，則更多視乎本身企業家族及大股東持股情況，持股越多減派息意欲也會越低。同時，也視乎企業現金流情況，零售收租及寫字樓市場仍存壓力，但若果住宅業務能夠幫助資金回籠，也有助減債及派息。