新世界(0017)盈警　受累公允值減值及一次性非現金項目｜彭偉新

近期已有多家本地地產發展商為今年下半年或全年發出盈警，除了因為業績受整體銷售下跌所拖累外，最重要更是地產商為旗下的投資物業作出減值準備，令到大量的地產股之半年業績已見紅外，其中新世界發展 (0017) 需要為截至6月底止的2023至24年全年業績發出盈警。

按新世界所發出的公告，預期上個財政年度集團會由盈轉虧，股東應佔虧損約為190億港元至200億港元水平，主要是因為上個財年的整體項目銷售大減，而令到集團持續經營業務帶來的核心經營溢利按年減少18%至23%外，更包括了去年底完成出售新創建超過60%的股權所帶來的帳面虧損，以及因非現金項目重估或耗虧損所帶來的85億至95億港元。

雖然今次所發出現盈警金額巨大，不過，大家不要被該數字所嚇壞，主要是因為該等虧損或減值只屬國際會計通用準則所要求的賬目調整，完全不涉及現金流，例如上年底集團出60%新創建的股份時，所錄得的83億元虧損中，當中接近60億港元的虧損對集團的權益或淨資產並無任何影響。

另外，集團所持有的投資物業亦需要按國際通用會計準則所要求，在經濟下行而需要作出減值，情況就如筆者曾於8月20日同一欄中的文章「九倉置業（1997）兩年多投資物業減值逾185億，待經濟回穩後重拾增長」指出，現時為投資物業作大幅減值撥備對九倉置業有利，而在同一情況下，新世界亦會是面對同一情況。由於在出售業務或為投資物業作出減值撥備均屬於一次性的動作，更未有涉及真正的現金流，因此已對往後的業績不會帶來任何的負面影響

面對經濟不景，地產股陸續發出盈警，但從新世界發展在過去一年積極地進行出售非核心資產，包括今年已售出荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，套現40.2億港元；又甚至出售位於前海的周大褔金融大廈北塔的部分權益，資金回籠約15.6億港元，以及今個暑假期間，由集團主力發展的啟德全新臨海住宅項目「柏蔚森」所售出逾300伙單位，共套現逾21億港元並冠絕所有全新盤，已反映集團在面對經濟逆景下仍然具有較強的執行能力。

而且集團於2024年年內，已完成了超過500億港元的貸款安排及債務償還安排，更能維持低成本的境外銀行貸款，已為未來幾年做好安排，即使未來幾年經濟仍然未見明顯復甦，但相對各項的安排已足夠集團捱過寒冬。筆者認為地產行業仍然屬於一周期性較長的行業，因此，當行業處於下行階段時，按市況進行減值仍然是最佳的安排，一來可以有利收窄估值的折讓，二來在環境最差的幾年把所有利淡因素一次過反映過來，當行業出現逆轉，以一個較低的基數作比較時，日後的盈利反彈能力會更強。

加上美國如無意外會在今年9月開始進入減息周期，亦會有助市場氣氛回穩，經過了連翻減債及出售非核心業務後，大戶投資者似乎仍然認同集團的財政狀況已轉為穩健。集團現時的機構投資者持股比率仍然達到14.42%，雖然股價由今年4月9日至今年8月30日期間共錄得11.6%的跌幅，但仍然繼續錄得7.19 億港元的資金流入，當中大戶佔其中的5.39 億港元，而散戶則佔當中的1.8 億港元，而8月30日當日仍然有16.57%，反映投資者未有主動去減持新世界發展的股份。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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