能算是港版影子銀行？　「空中釘」恐埋call loan導火線｜鄭昆侖

鑑於本地教育當局的因素，「羽毛球（Badminton)」最近已成為一個熱門話題。與此話題相關的坊間有很多花款，而筆者則想起近期人氣很高的日本女羽毛球運動員「志田千陽（しだちはるさん）」。同時，「銀行Call Loan (銀行追討貸款的行為)」也是香港房地產市場的一個重要關注點。此時此刻，部份本地銀行、香港金融管理局以至一些地產代理似乎在試圖「傳達Call Loan並不太容易發生」的信息。然而，現實是Call Loan的發生比諸位所想像的容易得多。

逆市期間發生Call Loan的可能性其實相當容易，包括商業借貸方、All Monies戶口

從一名普通住宅樓買家的角度去看，Call Loan主要發生在按揭貸款借款人涉違約的情況下（例如，當時人未能按時向銀行支付按揭月供供款）。這適用於最簡單的按揭貸款方式，亦即傳統的「Fixed Loan」按揭安排。

然而，實際的債務借貸方式是複雜得多，這亦意味著銀行可以觸發Call Loan的程序。相信不少人可能仍然記得一名「前新聞女主播」的故事。故事主人翁的家庭成員涉物流業務，並以貝沙灣住宅資產作為抵押品向第三方借貸。在2023年4月，該貝沙灣物業單位被一間中資銀行接收後淪為銀主盤。

對於企業客戶，銀行觸發Call Loan程序是比較上容易的，特別是當銀行合理地假設借貸人的生意流動性轉弱。商業客戶（不論抵押物品是住宅還是商業物業）所面臨Call Loan的風險亦很大。

一名代表商界的本地立法會議員在數個星期之前聯同地產代理一齊開記招，內容包括不少不本中小企、工商舖業主目前做生意面對壓力重重的困境。該名議員認為銀行收緊住宅及工商舖按揭，長遠或導致物業市場「惡性循環」。而在當日記招，有地產代理都有指出工商舖業主苦況，當中更提及被銀行Call Loan的困境。有關這件事件的看法，實屬見仁見智。只不過，這也側面反映銀行就企業客戶的Call Loan行為，其實「都幾易Call」。

此外，許多按揭貸款都包含在「All Monies」類型之中。尤其是近幾年，不少本地銀行傾向「鼓勵」客戶將按揭貸款、個人私人貸款、信用卡債務以及種種資產納入All Monies賬戶。這種賬戶的主要優勢在於靈活性。然而，缺點是銀行觸發即期貸款的可能性變得容易。當金融投資價值下跌，或者客戶未能償還其他貸款時，淨資產價值（NAV）可能會下降，銀行有可能進行Call Loan。

對於All Monies戶口，當申請人向某銀行借按揭貸款，同時也取得私人貸款以及信用卡服務。如果借貸人多次逾期不還，就算以往有準時還按揭貸款，銀行都有可以將抵押物業放售以還清款項。

「空中釘」就是連銀行自己也未必知道的「將來Call Loan因素」

儘管如此，最具風險的問題則有可能與「空中釘」情況有關。這一因素屬非常之危險，是因為即使是銀行或者是香港金融管理局也對實際貸款數字一無所知。我們可以說，與「空中釘」相關的貸款屬於影子銀行（Shadow Banking)類別。

對於一些住宅物業按揭借款人來說，他們普遍面臨銀行所設定的某些限制，包括1）無法申請額外借貸（即二按、三按）、或2）出租物業以獲取租金收入。任何違反這些規則的行為都有可能觸發「銀行的Call Loan程序」。

正所謂「你知我知、單眼佬都知」，尤其是在2022年之前，不少銀行的按揭貸款借款人都會「財務公司（俗稱財仔）」尋求額外（二按、三按）貸款。在幾前利率較低以及樓市向好的時期，這些財仔對此類「樓宇二按」持歡迎態度，相關廣告亦可以週圍見得到。由於不少住宅物業持有人是不能「借二按」，因此亦有「空中釘」一個玩法的出現。

「空中釘」一般是指田土廳未接受到律師樓上交按揭註冊前，借貸人可以向財務公司申請的一種私人貸款。空中釘的做法是當借款人簽署所有樓宇按揭相關的文件後，準業主要求律師樓暫緩登記該按揭契上田土廳。簡單來講，大眾對該物業進行土地查冊時，都不會看見準業主曾經抵押物業作貸款用途。原理是律師樓仍未把按揭契未登記到田土廳時，在法律層面上業主簽了的按揭貸款都是屬於私人貸款。

只不過，當各種因素轉為不利（例如在2022年之後出現樓市下跌、通關復甦不似預期），財仔會就空中釘借貸趕去「註冊 / 落釘」。這一刻，那筆貸款就會變成按揭貸款。

正所謂「見光死」，銀行會知道相關按揭貸款客戶違反了按揭借貸規則條款，因此會進行Call Loan。理論上，銀行甚至是香港金融管理局在「財仔落釘」之前應該不會知道這類型影子銀行因素。換句話說，這些機構極有可能低估了實際的債務杠桿規模或信用風險。

都是一句，本地房地產的最主要挑戰並不只是價跌，而是整個民間（家居 + 企業）系統處於「債台高築」的狀況。物業價格向下以及銀行Call Loan等因素令流動性（Liquidity）進一步收緊。另一個問題是，銀行自2024年年初已明顯地啟動了「收緊放貸」以便管控風險的做法。這亦解釋即使存在美國減息預期因素，市面反而充斥樓價（成交價）下跌、銀行Call Loan、大量銀主盤個案等例子。

再者，本地資金短缺的格局亦導致有限資金進入Flight to Quality（擇優而行）的模式。資金充裕的一群人可以存錢做定期收息，同時間有實力的租戶轉向選擇核心地段的優質物業。另外，資金充裕的投資者大可以尋找高息的優質資產，包括公用股、商業物業收租股、REITs等等。「優質」的定義是企業借貸水平偏低，而且旗下資產的現金流穩定。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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