九倉置業(1997)2年多投資物業減值185億　待回穩重拾增長｜彭偉新

近日本地樓市仍維持低迷狀態，雖然個別樓盤仍可以極速清貨，但大部份地產商不敢過份進取，主要是擔心一旦提價令銷情走樣，會令到日後去貨更加困難，所以大部份地產商都不敢貿然提價。除了賣樓的銷情直接影響到地產股的業績外，由於大部份地產股在過十年為了令到收入更為穩定，所以一直加大在商業地產的投資，不論在商場或是寫字樓的項目總金額均有明顯的增幅。本來是希望擁有較多的投資物業，可以在市況回落期間收取較穩定的租金收入，以彌補經濟下行時賣樓收益下跌所帶來的負面影響。不過，本港今次的經濟下行的速度、幅度，又甚至年期都似乎與之前幾次有較明顯的分別，大部份的「專家」甚至地產商都異口同聲指出最差的情況仍未知是否已經過去，因此，地產商也在投資物業上做足減值撥備，所以，本地地產股在今年上半年的業績可以說是差得令人擔心。

就以擁有本地多個甲級商場的九倉置業 (1997) ，在今年上半年業績亦出現明顯的倒退，雖然上半年收入達到65.01億港元，按年仍然能微升0.4%，而未經審核的基礎淨盈利為31.23億港元，按年仍然上升2.1%。不過，由於期內計入投資物業價值重估，而錄得44.26億港元的減值，令到集團最後錄得股東應佔虧損10.52億港元，在對比2023年同期所錄得的盈利18.05億港元，落差達到28.57億港元。至於單看九倉置業今年上半年在投資物業的虧損已達到25億港元，已較2023年全年只有11.47億港元高出1.17倍，若果計入2022年至今年上半年的投資物業虧損，更達到185.6億港元。投資物業減值帶來虧損的現象不單在本地上市的地產股身上發生，就算在新加坡上市的置地亦有相同的命運。按集團的業績公佈，置地在今年上半年已錄得67.04億港元的投資物業減值虧損，相比2023年全年102.57億港元，已達到該人全年的65.3%，若再計入2022年全年至今年上半年的話，投資物業的減值虧損更達到212.95億港元，虧損狀況較九倉置業更為嚴重。

其實，跟據現行的會計規則，上市企業需要為投資物業進行評估，令到物業的價值可以更完整地在盈虧帳上反映出來。尤其是當經濟向好時，物業價值持續上升時，會為上市企業帶來更大的盈利；相反，當經濟持續下行時，則為令到上市企業錄得大的虧損。由於本港房地產市場由2003年開始持續上升，令到地產股在過去一段長時間累積較大的物業增值，當經濟進入下行周期，物業減值便成為了不可避免的事情。不過，即使過去幾年各大地產商均有為手上所持有的投資物業提供減價撥備，但所謂的虧損只不過是帳面上的數字調整，完全沒有涉及現金流的減少，因此，計入投資物業的減值撥備並不代表上市企業真正錄得虧損，更不存在現金的流失，因此，物業減值撥備多少並不反映地產股的營運質素。

當經濟環境變得愈差時，愈是地產股進行大幅度減值撥備時機，主要是經濟既然較差，錄得虧損是件理所當然的事，因此，只要把業績倒退及物業減值也一併計算在當年的業績中，在基數較低時，只要經濟一旦向好，各方面的營運條件轉強下，上市企業便可以錄得強勁的盈利回升。尤其是在現時美國有機會在今年9月開始進入減息周期下，各方面的營運數據好轉，到時便會有機會令到估值回升，帶動整體盈利向上，不單止可以錄得盈利增長外，上市企業會有更大的彈性去增加過去因物業減值影響而調低了的股息派進，這樣，才可以令到股價有更大的上升幅度。

九倉置業在8月初公佈的業績雖然錄得大額的投資物業減息撥備，但不單未有令到股價作進一步的下跌，反而自業績公佈後，由低位18.60港元逐步回升，曾一度升至22.25港元後曾作出回調，不過未有跌返之前低位，更在周一連續第二日回升，已重返近日反彈的阻力位22.25港元。由於今次九倉置業的股價持續形成了一浪低於一浪走勢，但9天RSI則出現一底高於一底，更在上日再由30以下水平反彈，反映走勢有望見底回升。相信股價自3月頂部28.65港元開始形成跌浪後，若果按回調幅度的38.2%作為反彈目標，股價短期可以升上24.50港元水平。只要未有再失守20天線，上升走勢有望持續。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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