新世界(0017)再售非核項目　改善整體資本結構｜彭偉新

近日有關本地地產市道的消息非常之多，首先是反映本地樓價走勢的中原城市領先指數再跌穿撤辣招時的水平，反映撤辣所帶來的正面效應漸消化；另外，市場有消息指，個別地產發展商在推售項目時，提高代理佣金加快去貨。所以，在經濟前景未有明顯改善之前，地產發展商為了要有更多的資金回籠下，積極地透過這些安排盡快去貨套現。

提起地產發展商要加快資金回籠，不得不提新世界發展 (0017)在6月27日公佈向大股東周大福企業出天得發展的30%股東權益連股東貸款，而天得發展所持有的資產主要是位於深圳前海深港合作區內的一棟43層高辦公大停連停車場物業，而該個交易所涉及的現金代價為14.41億元人民幣，所得淨額將會用作為補充一般營運資金。

集團連今次的交易，以及今年4月以40億港元出售荃灣愉景新城的項目，市場認為可以令到集團的淨負債比率由去年底的67%輕微降至65%，雖然降幅不算太過明顯，不過在現時經濟條件下，能繼續在市場上進行減債，反映集團的套現能力仍然較強，而且，減債活動在整個地產行頭中已經是常態，並非新世界發展特有情況。

由於現時本地經濟進入漫長調整期，市場已對一眾本地地產股在2024年及2025年整體收入，以及每股盈利作出向下調整，例如，市場對新世界發展在2024年及2025年整體收入預期為436.7億港元及389.1億港元，預期兩年分別下跌54%及10.9%。至於同期兩年每股盈利分別為0.87港元及0.92港元。因此，相信市場會透過自動調整機制，降低對一眾本地產股盈利前景及估值範圍。

雖然新世界發展整體收入回調幅度較大，但集團在過去幾年所投入的多個項目，包括啟德體育園區、機場11 SKIES項目，以及內地多個項目已過了投入期，未來幾年集團所需要投資金額會逐年降低，而且在該等項目正式營運下，更為集團帶來較穩定租金收入及營運收入，可大大降低集團資金壓力外，亦有機會改善集團整體盈利能力。

新世界的股價近日持續跌穿4月低位7.24港元，最低見過7.10港元後，股價已進入超賣範圍，尤是按16位現時仍有進行調研覆蓋的分析師目標價中位數8.98港元計，現價低於該目標價接近20%。另外，若果以現價相比14個財務模型所計算出合理價平均值10.41港元，更出現了達到43%折讓。因此，現價作進一步大幅下跌可能性會較低。不過，要令新世界發展股價轉強，甚至出現走勢逆轉情況，要待本地地產市道出現基本性改善。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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