亞太資本趨勢報告稱香港零售地產市場回暖　首季錄多宗商場成交

MSCI旗下MSCI Real Assets最新發佈的《亞太資本趨勢報告》顯示，受高息環境以及公寓、寫字樓和長者住房交投萎縮影響，2024年第一季度商業地產成交額收縮。儘管第一季度的交投活動延續了去年的放緩趨勢，但亞太區數據中心資產的交投開局良好，這受惠於市場對有助推動數字經濟的資產需求迅速增長。

首季日本寫字樓投資回暖

2024年第一季度的交易總額按年下降13%至313億美元，降幅雖較上一季度大，但仍然小於此前五個季度。日本是表現較為亮眼的市場之一，其寫字樓投資回暖及一些房產類別的收購活動活躍，反映日本銀行最近的利率政策調整對投資情緒影響不大。

MSCI亞洲地產研究主管趙捷明表示：「在日本市場持續錄得亮眼表現的同時，亞太區交投活動及回報的韌性表現也擴展至其他市場。不少主要市場的交投量靠穩，多類地產在2023年的高息環境下仍然錄得正回報。2024年至今的初步跡象顯示，投資者將繼續專注於數據中心和新興住房地產等增長領域。」

低息推動日本及內地工業地產交投

由於日本和中國內地的借貸成本仍然偏低，該市場仍是推動工業地產交投的主要地區。兩個市場均出現物流地產組合交易。在澳洲和南韓，工業地產的收益率進一步回升促進了交易活動，成交額與去年同期持平。

儘管亞太區以外的跨境資金流入略有增加，但被區內投資者活動減弱所抵銷，亞太地區商業地產的資金流動仍處於低迷狀態。按四個季度滾動計算，跨境投資的比例仍低於25%，為十年來最低水平。一個積極的現象是，目前全球投資者的投資活動跌勢已止，更有一些投資者在多個市場進行交易。

料香港寫字樓物業收益率回升

香港零售地產在經歷一段低迷時期後，隨著收益率上升刺激交投活動，該市場開始回暖，並在第一季度錄得多宗商場成交。另一方面，商業街店舖和寫字樓價格持續高企，阻礙需求復甦，惟港島核心商業區出現例外情况，區內一座新建成的半空置寫字樓以略高於每平方呎8,000元的成交價售出，遠低於近年其他整幢寫字樓的成交價。2023年香港寫字樓收益率稍微下降，但於2024年重拾升勢。

展望第二季度，多項跡象顯示投資活動的下降趨勢已接近見底。有待成交的交易量（指已簽署交易合約但尚未完成交易程序的交易）在過去幾季保持穩定。此外，多個備受機構投資者關注的重要房產領域，包括南韓及澳洲的寫字樓以及澳洲的貨倉等，其收益率升幅已逐漸放緩。然而，接近見底並不意味著復甦近在咫尺，在日本和中國內地以外的大部分市場，收益率差相對借貸成本仍然偏低甚至為負數。在當前的借貸成本下，許多原可在2022 年之前產生可觀回報的交易，已不再具有吸引力。美國的降息時機與幅度仍將主導市場的走向，而在最近幾周，焦點甚至轉為關注降息是否會發生。可以肯定的是，房地產走出低谷之路，或將崎嶇起伏。