李澤鉅稱長實業績「OK」有因由　一句話警醒近年買樓人士｜鄭昆侖

在上週末(3月17日)的文章，筆者指出太古股份公司 (Swire Pacific)似乎錄得了一份會令不少本地上市地產公司很羡慕的業績。除了在23財年達到核心盈利上升之外，太古股份公司增加核心派息在今時今日也是算是一個難以做到的條件。至於大多數本地上市地產公司，除了有幾間（例如是恒基地產、港鐵）仍然可以維持派息不變之外，即使是財務實力較為穩健的新鴻基地產（0016）以及長實（1113）也在23財年削減派息。

值得留意，港鐵（0066）在23財年的派息比率（相對核心盈利）是超過100%，因此長期派息的可持續性是很依靠本港住宅樓的銷情反彈。否則，港鐵有可能會增加負債水平（儘管現時的負債比率算是偏低）。

長實只有半個地產行業問題，惟沒有流動性困難

在公佈23財年業績後，長實的股價在3月22日大挫10.7% ，收報32.85港元。單日股價下跌可能涉幾個原因，包括賣樓利潤大跌、中港兩地的租金收入向下、削減末期息。由於近幾年長實的投地以及發展住宅樓的作風比較上保守，因此股價下挫的主因有可能是股息因素。

全年派息由2.28港元下降至2.05港元。在核心盈利向下的情況，削減派息亦無可口非。作為一家以地產為主導的綜合企業，能夠很理智地沒有在行業泡沫期間大量投地，以及保持強勁的資產債務表（低債務水平），已經是「有交代」。

長實主席李澤鉅在業績會上表示，「如果我們在4、5年前地價高峯時買入很多地皮，長實今日的負債比率不可能是3%，更會是持有不少賬面值高於市價的項目。我認為今年是一份OK的業績。」。

換一個角度去想，長實的問題只是股價波動的議題。集團的淨債務水平很低（如果硬要作比較，可能只有享有大量現金的信置才相比長實優勝），而且旗下的海外公用事業資產為集團帶來穩定因素。最壞的情況是整個地產業持續低迷，但是長實的流動性仍然沒有大問題。如果是這樣子，不少同行所面對的情況可能更為困難。

過往幾年沒有在高位買樓、又沒有大量舉債，便是走對了路

如果將一個普通人跟上市公司作為對照，那麼「沒有大量舉債 + 沒有在過往幾年沒有在高位買樓」等條件便是去評價一個人的財務表現了。

不少人近期很喜歡去計算上市公司的財務狀況，包括債務比重。筆者比較上感到奇怪的是，同一班人似乎用了雙重標準去評價私人的債務水平。

舉例說，近幾年在香港買樓的人涉7成按揭、甚至是9成按揭。如果以傳統的「債務/股本（Debt to Equity)」去計算，恐怕已是極為可怕的233%至900%。再者，普遍樓價已由2021年的高位回落20至30%不等，相信不少人已陷入負資產（Negative Equity）的局面。

當然，負資產本身只是資產債務因素，只要有能力支付每期還款，仍算是Liquid。只不過，不少藍籌地產公司的「Net Debt / EBITDA」僅為1至4倍不等，暗示只要不派股息、不進行新增投資，要大幅削債並不是難事。

反過來說，不少背了按揭樓貸的人，由於桿杆比率很高，就算是節衣縮食，欲大量削債隨時需要15至25年不等了。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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