【01周報社論】能否解決兩大硬傷　「首置上車盤」受考驗　

繼拋出「土地大辯論」專責小組不到兩周，特首林鄭月娥在日前透露，將於下月發表的施政報告中詳細交代「首置上車盤」政策，以協助首次置業的香港永久居民。消息甫出，計劃即成為社會的焦點。公眾集中討論社會民生議題，集思廣益研究香港的出路，誠是好事。然而政府應在正式政策出台之前，剔除「首置上車盤」計劃中可能存在的嚴重缺陷。

林鄭月娥在今年初參選特首時，已在政綱內提及「首置上車盤」的構思。她當時表明，這項政策的目的，是要重建置業階梯，為不同收入的市民提供置業機會；同時會在不影響現時公屋及居屋（包括「綠置居」）供應的前提下，在居屋之上構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」，以重燃市民置業希望。

從舉行「土地大辯論」，到現在建議推出「首置上車盤」，無論這是否新任特首刻意為之的政治計算，還是一個單純巧合，其客觀結果無疑有助社會放下沒完沒了的政治爭拗，轉為對住屋這項民生要務進行廣泛的理性討論。這對香港來說，實是久違的朝氣；這種施政作風，亦有助特首和其團隊建立政治威望。

我們歡迎新政府初展拳腳，展現務實作風；同時不忘提醒政府，在已知的論述中，「首置上車盤」至少存有兩大硬傷，有機會觸動公眾敏感神經，更可能成為導致新一波社會矛盾對立的導火線，不能輕視。

第一個硬傷，是「首置上車盤」傾向採取公私營合作方式（遊說地產發展商交出部分土地儲備，以協助政府興建資助房屋）。林鄭月娥有這個構思，相信是因為現時的公營房屋興建進度嚴重落後。根據上屆政府《長遠房屋策略》的檢討，當局設定的建屋目標為十年興建28萬伙公營房屋（當中包括20萬伙出租公屋及8萬伙資助出售單位）。這個建屋目標，單是要滿足目前接近28萬宗的公屋輪候申請，已經遠遠不夠；更為致命的是，按照政府的評估，未來十年的實際建屋量可能只有23.6萬伙。所以現況是，政府根本無法從現有的公營房屋供應中，再抽調資源滿足「首置上車盤」。

或正因為新政府有這個考量，所以林鄭月娥以公私營合作方式，向持有大量土地儲備、特別是擁有大批新界農地的地產商打主意。而這個構思的最大問題，是政府似乎無意打破現時由地產商掌握整個土地供應的主導權，安於消極，在整個土地及房屋供應鏈中，繼續深陷被動的角色，仰賴地產商的鼻息。

有研究組織估計，現時各家主要地產商持有的新界農地接近上千公頃，較政府可以在短期內動用的百多公頃土地多近十倍。地產商多年來買入大批新界農地，顯然是要以低價建立龐大的土地儲備庫，然後伺機要求改變土地用途，在補地價後改建私人住宅以賺取豐厚利潤。必須要問，假如政府要說服地產商拿出這些農地儲備興建「首置上車盤」，又會拿出什麼利益甜頭，和「在商言商」的地產財閥交換？

可以想像，地產商不會介意將部分農地土儲改作「首置上車盤」，但當然需要政府在改劃土地、補地價等問題上「開綠燈」作交換，讓年復年在「曬太陽」的新界農地，搖身一變成為可以興建豪華私人住宅的住宅用地，更可以藉此要求政府在交通基建等方面，向地產商的發展規劃傾斜──例如去年橫洲公屋計劃所暴露出來的「巧合」。再者，有傳政府會承擔興建「首置上車盤」的成本費用，意味地產商須付出的代價相當有限，卻肯定坐享最大利潤。自「首置上車盤」計劃傳出後，幾間持有大量農地土儲的地產商股價皆大幅上漲，擁有最多農地的恒基地產（0012）更成為升幅最大的藍籌股，可見市場預期政策將令地產商受惠。就這一點，林鄭月娥政府必須盡快澄清，政府是否已預設了擔任被動角色，以「首置上車盤」為地產商作嫁衣裳？

對於這種官商「利益輸送」嫌疑，曾任發展局長的林鄭月娥不可能不知。她曾對各種土地發展模式有深入的研究，並早在2012年6月以發展局長的身份，在新界東北新市鎮發展模式的問題上明確表明，相比公私營合作模式，由政府主導的「傳統新市鎮發展模式」更為可取。因為在當時公眾諮詢過程中，社會上有不少意見，都擔心公私營合作會造成利益輸送，特別是不少地產商早已在區內建立土地儲備庫；所以政府當年最後決定，東北新市鎮不以公私營合作模式作發展。

 後來，梁振英成為特首，推翻了以「傳統新市鎮發展模式」發展東北的策略，代之以所謂的「加強版」發展模式，其實就是走回了公私營合作的老路，後來引發了反東北發展的社會運動。而這場社會運動引發的社會震盪，迄至2017年仍未平息，反東北發展人士被判監禁帶來的政治餘緒仍具張力。對於這段歷史，林鄭月娥應該了然於胸。假如她當年早預見到政府向地產商收地會引發司法挑戰的風險，但仍堅持政府要取回土地供應的主導權，那為何她今天作為領導全政府的首長，會冒着可能被批評打倒昨日的我的風險，而傾向以公私營合作發展「首置上車盤」？這實在令人難以理解。

這些年來，政府多番以為可以依賴「自由市場」解決問題，結果養成了如領展、港鐵等失控巨獸，成為林鄭月娥競選特首期間，口中一座又一座影響社會民生的「大山」。林鄭月娥現在應該能夠避免重蹈覆轍，不能把土地供應的命脈繼續交給地產商。無疑，香港是一個奉行市場經濟的商業社會，尊重市場運作和私有產權。而另一方面，施行市場經濟的政府，也不應讓市場完全放任，尤其是對於住屋問題這種攸關經濟民生和社會穩定的關鍵領域，政府更不能讓市場無序發展，或甚至把政府該負的責任也推卸給市場。所以林鄭月娥必須三思，以公私合作模式發展「首置上車盤」的政策傾向，極有可能觸發更多社會矛盾。

「首置上車盤」的第二個硬傷，是資助目標與資源投放存在錯配。據政府放出的風聲，這個計劃的資助對象，是收入高於居屋申請門檻的家庭，即家庭每月收入介乎5.2萬元至7.2萬元。按照政府統計署在今年第二季的統計數據推算，處於這個收入水平的家庭，大約是社會最高收入的七成半至八成半群組。在現時的高租金、高樓價水平之下，這些收入群的中產家庭，無疑亦面對着安居的困難。但是，在「首置上車盤」之外，現時未見政府有提出新計劃協助更「水深火熱」的基層家庭。如果政府對公營房屋供應不足的情況顯得束手無策，卻首先着力在協助中高收入家庭置業，這種不急大眾所急的資源錯配，恐怕會衍生出另一種貧富之間的矛盾，激發公眾群起質問政府，為何中高收入較有能力在私人市場置業的階層，竟獲得政府優先眷顧？再者，據政府透露，「首置上車盤」較現時的居屋更便宜，這就更會刺激大眾不滿：為什麼基層要無了期地苦候日趨渺茫的上樓機會，而較高收入者反而可以得到特惠資助，越位上車？

如是者，政府即使緩解了中產家庭的住屋困難，但廣大基層家庭的居住問題卻未見改善，社會對住屋問題的怨氣不但難以消散，最差的結果更是令到貧富之間的矛盾對立迅速加劇。激化社會民情走向兩極，相信並不是「首置上車盤」政策的初衷。所以，尋根究柢，政府作為社會資源的分配者，在解決問題的過程中，到底應該如何在分配問題上彰顯公正公義，是每個政治領袖都必須深思的核心問題。

可以說，林鄭月娥倡議的「首置上車盤」動機良好，但細看政府透露出來的政策內容，反而令人擔心是好心卻做了壞事。政策在未推出前，假如已可預見到負面效應將大於正面得益，政府適宜首先慎重還原到基本步，思考如何優化目前公營房屋的三層架構，亦即公屋、綠置居與居屋，更尤其是，政府應重力投放資源優先解決出租公屋嚴重不足的問題，而莫為競選承諾「找數」而勉強求新，為一時掌聲種下擴大社會對立的禍根。

林鄭月娥提出的「首置上車盤」的設計，還反映了更深層次的問題：顯示她仍把「置業」與「安居」混淆，未有把社會的迷思梳理。現時香港社會的狀態，不少人都視置業為解決住屋問題的唯一辦法，甚至是整個人生的目標；但實際上，他們是抱着「對沖」目的而入市，希望以現行價格買入樓房來鎖定「利潤」，應對樓價未來上漲帶來的風險。在愈早入市愈便宜的情況下，樓市就會出現「恐慌性需求」，人人爭先恐後買樓。這造成社會絕大部分資源都沉澱在房地產領域，其他經濟領域如創新科技因為缺乏投資而被抑制。

相反，假如更多香港人將資源投放在具增長潛力的經濟領域之上，那將可令香港孕育出更多有活力的創新企業、創造出更多的高端就業機會。從投資的角度看，無論房屋也好、投資創新經濟也好，都是資產的一種。然而，在兩者之間，哪一個是對香港未來更有利的選擇？香港並非沒有創新的條件，就如由科大畢業生汪滔創辦的無人機巨擘大疆（DJI），又或剛成為估值逾10億美元的「獨角獸」企業GoGoVan等，在在說明香港是有能力作這樣的選擇。問題是，林鄭月娥新政府是否有意願帶頭，引領香港人作這樣的選擇，創出企業盛放、人人安居樂業的社會。

除了房地產，香港人還有其他選擇

政府混淆「置業」與「安居」，一味動用財政資源推動市民買樓，忽略置業投資與社會經濟持續發展的關係，顯然不夠明智。事實上，毫無保留地把一切押在「磚頭」上，會否真的使我們每個人的未來更加光明？

傳統觀念認為，樓價上升有利於促進經濟增長。經濟學者也沒有否認這一點。美國全國經濟研究進行了一個涵蓋19個國家和地區的研究，當中包括香港。結果發現樓價每上漲10%，生產總值增長就會上升0.2%。這一點不難理解，因為社會消費開支往往伴隨物業價格上揚而增加，繼而間接拉動就業和投資。

但最令人意想不到的地方，是研究指出樓價大跌竟與一地之經濟發展呈正相關！樓價下滑少不免會導致市場需求不振和失業率上升，供樓人士更可能要承受如泰山壓頂的供款壓力。但無論以生產總值增長、人均生產總值增長或全要素生產力增長等指標來衡量，該研究發現樓價大跌的正面經濟效應都要比樓價上漲時顯著。

這並非慫恿各地政府推倒樓市，而是要提醒諸位：樓價過分上漲的背後，有着沉重代價。當整個社會都熱中於把閒置資金鎖死在「磚頭」之上，必然會擠佔其他生產部門的投資，對長遠經濟發展構成嚴重傷害。事實上，當政府的土地房屋政策只以物業擁有權為綱，未能讓任何人嘗到樓價上升的甜頭固然會惹來批評；幸運兒誕生的時候則產生示範作用，誘發更多的置業需求，抵消政府在增加房屋供應方面的努力。政府與其愚昧地任由「磚頭」把資金牢牢鎖死，倒不如將房屋政策改為以「安居」為本，巧妙地釋放資源並充分調動，培育社會進步的新動力。

以市民置業時所需要付出的首期來考量，沉澱於樓市的資金已經非常龐大。根據一些政府和學者偏向保守的估計，香港年均的住房需求約為47,000個單位。假設當中一半由私人市場滿足，以今天「上車」所需金額動輒五六十萬港元計算，樓市一年佔用的資金便已至少達到117.5億港元。這是一個什麼樣的概念呢？幾乎相當於騰訊2004年來港上市時以發行價計算的市值兩倍。而這間成長非常迅速的公司，今日的市值已上升超過400倍。

一直以來，香港少有培育出極具活力的本地新興企業，正當成功「上車」的市民慶幸樓價升幅之際，不知不覺間可能犧牲了超乎想像的回報。如果香港有更多人把買樓的資金省下來，在高附加值的實體經濟領域創業，即相當於讓自己持有一隻極具升值潛力的公司股份。在這個過程裏，必然衍生出大量高端就業機會，讓勞動階層收入持續快速增長。假如香港本身就是一個優質股票的孵化器，市民何須再埋怨「上車」門檻升得比收入快？

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