【回歸20載．樓市狂潮】發水樓演變劏盤　樓價屢破頂市民上車夢碎

香港樓市令人瘋狂，地價與住宅天價成交、比劏房更不堪「納米樓」，輪候人龍屢創新高的公屋，各種現象令人彷如活在奇異世界當中，沒有最荒謬，只有更荒謬。除了樓價屢破頂嚇怕一眾港人，生活被「上車難」束縛；即使有幸上車，亦可能只買到轉身也有困難的百多呎斗室，住屋作為人權，已被扭曲成遙不可及的奢侈品。
建築學者批評，回歸20年來住屋問題始終纏繞港人，無論是樓價或奇則百出，說到底都是「地產霸權」作怪。

跌宕起伏，是回歸20年來香港樓市的寫照。在主權移交前夕，香港樓市異常亢奮，其後更出現樓市泡沫，小市民爭相買樓置業，樓價一直飊升，更出現「夾錢買樓」的怪現象。

03年樓市見底

泡沫其後爆破，香港更成為首個出現「負資產」一詞的地方，大批借貸過度上車的市民因資不抵債、面對銀行「Call loan」的困境。03年沙士爆發期間，樓市更陷入前所未見的谷底，樓價由97高峰期插水式下跌七成，大批業主叫苦連天。

不過，樓市其後拾級而上，即使經過08、09年金融海嘯調整，仍彷如坐上火箭般，一路攀升並超越97年的高位，完全脫離市民負擔能力，更有調查顯示一般市民要不吃不喝10多年才能置業。

癲價頻現　奇則無休止

不過，樓市除了天價連連，最影響居住質素的開則間隔，更出現愈來愈奇的景象。劏盤、納米樓之詞不絕於耳，單位面積沒有最細只有更細，而在不足十年之前，各個新盤的共通特徵，卻是「發水樓」。

許多人也認為舊式單位實用、面積寬闊，不過原來早於戰後時期，香港已出現發水樓。港大建築文物保護課程主任李浩然解釋，戰後大量難民偷渡來港，令房屋需求大增，私樓市場開始蓬勃，第一代「發水樓」亦因而誕生。發展商於60年代興建多用途商住大廈，均設懸臂大露台，當時港英政府的行政指引提到，露台可為行人遮蔭擋雨，具公共服務用途，所以毋須補地價。不過市民均用窗戶將露台圍封，變相增加居住空間，而政府當時亦因住宅短缺而容忍問題。

發水無限大　窗台、環保露台湧現
 
回歸前香港陷「買樓熱潮」，發水樓亦進入一個新時代。政府於1980年代豁免深度少於500mm的窗台計算入樓面面積，發展商於是興建大窗台並計入建築面積，變相細單位亦可以高價賣出，最經典例子莫過於沙田第一城和太古城，住客須將窗台變成床的一部份，盡用每一呎。

屋宇署於1997年豁免住宅廁所必需設有窗戶限制，令「黑廁」湧現市場。及後2001年及2002年，政府為鼓勵環保建築，豁免環保露台和工作平台計入樓面面積，結果變成發水工具。李浩然指，設計上的畸型源於發展商賺到盡的心態，「想盡辦法要將單位面積，有咁大整到咁大。」於是停車場、會所等面積計算入建築面積，又設計出實用率極低的露台。

「上車難」、上公屋可能更難，公屋輪候時間已長達4.6年。居住了209萬人的公共屋邨，回歸廿載，設計亦經歷3次演變。退休房署建築師、香港建築師學會副會長衛翠芷解釋，90年代開始房委會開始推出「和諧式」公屋設計，首幢大廈於1992年落成，「要應付80年代人手短缺問題，於是利用機械式生產，例如用大鐵板模、可重覆的單元式設計和預製組件等。」

和諧式設計望市民安居

她續指，和諧式設計的其中一個特色，就是利用模組（Modular），「要有相當程度的重覆性，例如一房單位、二房單位，廁所、廚房都係一樣，只係多間房。」房委會從內地引入預製組件，由外牆、樓梯以至整個灶台，也可預先在工廠建造，再運往地盤，以加快興建速度。

以往公屋多以樓宇形態去命名，如I型、Y型及工字型等，衛翠芷稱和諧式命名是摒棄一貫做法，隱含其住屋願景，「希望居民住得安居樂業。」

千禧年後重大改變
 
不過社會上不少聲音批評公屋設計千篇一律，如新市鎮天水圍公屋圍城，猶如一個「倒模社區」，失去城市的獨特性。房委會於2000年採用「因地制宜」的設計模式，連內攏單位也重新設計，「但發現建築師要用多好多精力，單位亦唔夠統一。」
 
衛翠芷指出設計模式的改變，亦由於近年房委會難覓適合發展公屋項目的地皮，牛頭角下邨、沙田水泉澳均採取該設計而建，同時採用更多的預製組件如垃圾槽、電梯槽和水缸等。
 
二十年過去，衛翠芷認為公屋質量亦逐漸改善，居民住屋質素愈來愈好，不會出現私樓「劏房化」的情況，「現時最細一人單位都係14平方米（按：約150平方呎），大過啲納米樓。」