市建局土瓜灣盛德街項目低估值下限19%批標　韋志成料虧損15億

市建局在今年8月展開土瓜灣盛德街／馬頭涌道公務員建屋合作社發展項目（盛德街項目）的招標程序，由信和置業等三間公司合組的財團以估值下限低約19%、19.34億元奪得。該局行政總監韋志成今日（17日）在網誌中表示，2021年8月開始按市建局一貫「七年樓齡」的收購補償政策，最終以每平方呎19,848元的建議向自住物業業主提出收購，項目中標價遠低於收購價，以致項目將錄得接近15億元的虧損，他稱這個結果實屬無可避免。

中標價每呎樓面地價$4694　收購價每呎$19848

市建局在11月中截標時共接獲6份標書。經招標遴選小組詳細考慮及評審接獲的標書後，批予由信和置業（0083）、招商局置地（0978）及鷹君集團（0041）組成的財團金威朗有限公司，以19.34億元奪得，較早前估值下限低約19%。按照發展合約，中標發展商須在項目內預留三個位於低層的住宅單位，予市建局推行原址「樓換樓」計劃，考慮市建局預留這些單位所涉及的建築支出及所佔的樓面面積，市建局評估項目的樓面地價為每平方呎4,694元。

韋志成在「行政總監網誌《摯誠．志成》」撰文，由於盛德街項目的物業業權收購是在2021年8月開始，當時正值樓市暢旺、中原城市領先指數處於歷史高位的時候，按市建局一貫「七年樓齡」的收購補償政策，最終以每平方呎19,848元的建議向自住物業業主提出收購。

韋志成：中標價仍算在合理水平之內

韋指出，盛德街項目在推出招標期間，正值樓市下行、利率高企和建築成本上升等不利環境，加上接連有土地流標，傳媒報道有市場人士預計發展商對這個項目落標金額會採取較為審慎的取態，甚至有意見認為項目會有流標的風險。他表示，在現時樓市下行的大環境下，中原城市領先指數已下跌約20%，項目中標價遠低於收購價，以致項目將錄得接近15億元的虧損，這個結果實屬無可避免。

韋表示，盛德街項目因位處市區、鄰近港鐵站，交通便利，加上地盤方正，標書條款亦相較簡單，沒有附加例如政府公共設施的條件，截標時共接獲6份標書，吸引本地大型發展商以獨資或合組財團的形式入標競投，與去年推出招標的土瓜灣榮光街／崇安街項目收到7 份標書的情況相若。他認為在當前的市場狀況下，盛德街項目的中標價，仍算在合理水平之內。

指屬公務員合作社樓宇　非只抱「善價而沽」心態

盛德街項目屬公務員合作社樓宇，韋志成表示，相對於一般私人舊樓的收購工作，這類合作社樓宇的業權收購程序更為複雜，亦涉及散社後業主須向政府補回地價，才能解除轉讓限制以完成買賣手續等條件因素，私人發展商一般對重建合作社樓宇的興趣不大，因此居於合作社樓宇內的業主若想透過出售物業及重建樓宇以改善居住環境，相對較困難。

市建局在2020年於九龍城區啟動兩個重建公務員建屋合作社樓宇試點項目，沿用市建局推展重建項目的形式推行。他指市建局和政府以創新思維處理項目涉及散社、土地補價、支付印花稅及行政費、補償方案等的支援下，盛德街項目進度較快，僅用三年時間，便由開展規劃、社員散社、完成收購到推出市場招標。項目在重建後可提供約640個單位，較原本只有約150個單位增加超過3倍，為市場提供新建單位。

韋志成表示，在考慮及評審批出盛德街項目的發展合約時，除市場情況及經濟環境外，亦一併考慮上述顧全社會整體利益的因素，而非只抱「善價而沽」的心態，所以即使項目將會錄得虧損，市建局仍批出發展合約，項目如期推行。

「入不敷支」將影響市建局未來數年現金流

韋志成續稱，在未來數年，市建局在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將陸續推出招標，若然樓市持續下行，這些項目日後的投標價將會繼續受壓；部分在樓市高位進行收購的項目，在「高買低賣」情況下，將有可能由盈轉虧。因此若然外圍經濟環境沒有大改變，標價大有機會繼續受壓，投標收入將不足以抵銷收購成本，造成「入不敷支」的情況，影響市建局未來數年的現金流狀況，亦直接影響我們開展其他涉及業權收購的項目的規模，以及進行收購的時間表。

他表示，在早前的網誌提及，市建局的收入來源相當窄，主要依靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收取前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出；早在2016年已提到，當環球經濟、量寬政策、利率等情況出現變化時，可為樓市帶來衝擊，衍生「高買低賣」的情況，增加市建局的財務風險。

有見及此，他當時已指示團隊應及早研究適切策略，為應對市場一旦轉變，影響市建局推進市區更新工作，作好準備。近年團隊在規劃、項目及財務儲備三方面已制定策略，尤其在爭取較佳的信用評級方面，讓市建局在現金流短缺的時候，能以最佳的條件向外融資，維持市區更新的可持續性。