朗然｜白表單身入息限3.1萬　如借足九成按揭　僅不足10%單位可揀

房協居屋朗然｜房協資助出售房屋「朗然」下周四（30日）起接受申請，合共提供422伙，售價介乎255.5萬至645.6萬元，售價較同區居屋貴最多35%。但值得注意的是，與房委會不同的是，房協的項目雖然有官方擔保，但買樓人士仍要如私樓一樣通過壓力測試，變相部份合資格人士「止步」。
以有份參與「朗然」按揭的兩間銀行的按揭計算機計算，在無合資格擔保人下，要承造九成按揭，以白表單身申請人入息限額「封頂」的3.1萬元計算，最高可負擔樓價介乎306萬至359萬元，亦即只有不足一成單位可在壓力測試中「過關」。
公屋聯會總幹事招國偉表示，若白表申請人能以家人作擔保人，或首期「預鬆啲」，便可放寬壓力測試限制，惟若單身申請人擬「靠自己」，選擇未必太多，惟房協的資助出售房屋的交樓質素，較房委員居屋高，令其定價亦會較高，在入息限額看齊下，便會出現兩難情況，預期日後「樂建居」亦會出現類似困局。他建議當局拉高房協和樂建居申請者的入息和資產限制，以解決合資格申請人「無樓揀」的尷尬局面。

房協朗然示範單位

房協表示，已與16間銀行或財務機構簽訂協議，可為買家提供最高90%按揭，包括恒生銀行、渣打銀行、東亞銀行、中國銀行（香港）等。

記者以顧客身份致電有份參與按揭的恒生銀行查詢，職員表示，一般會在收樓前的半年內才會開始做按揭，亦即最快2025年中才開始做按揭，現時相關按揭詳情仍未出爐，亦無法預計屆時的利率走勢。

職員續指，根據以過往經驗，一般房協的項目，雖然有房協擔保，但仍要如私樓一樣，需通過壓力測試，若準業主未能通過壓力測試，而做不到九成按揭，一般可以直系親屬作擔保人，以放寬入息限制，但直系親屬的年齡不可超過60歲，要有穩定入息，亦無其他貸款，否則一般做不到30年按揭。

根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行現時按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元，以此推算下，最高可負擔樓價為306.6萬元，亦即申請人只可在35個一房單位之中揀選，僅佔整個項目8.3%。

記者再以渣打銀行的計算工具，以該銀行的按揭年利率3.625%計算，在同一條件下，單身申請人最高可負擔的樓價為3,590,105元，較恒生高約53萬元，但可供選擇的單位亦只是多5間，亦即是40個單位，亦僅佔整個項目9.5%。

上述40個單位中，只有2A座無上榜，換言之，所有單位均無海景，而當中亦只有5個位於極低層的單位，屬於逾400呎的兩房戶，但亦只有開放式廚房，餘下的均屬一房單位，換言之，有意買兩房單位的單身申請人將「爭崩頭」。

朗然三房「入場價」為5,519,000元，若以同一條件計算，恒生銀行和渣打的申請人家庭總入息分別需達5.6萬元和4.75萬元，才可通過壓力測試，若申請人的入息未達相關標準，預料或需要以合資格家人作為擔保人，或放棄九成按揭才可「上車」。

公屋聯會總幹事招國偉表示，過往房協的項目，準業主在申請按揭時均要通過壓力測試，但若有直系親屬擔保，一般可放寬壓力測試的情況，但若單身人士只能「靠自己」又只有一成首期，在單位選擇上較少。

被問到是否房協定位過高，招國偉則表示，在政府設立置業階梯上，房委會和房協居屋定位相近，故在申請資格上會與房房委會看齊，但後者卻非「清水樓」，交樓質素較高，故定價會較高，變相會出現兩難局面，即在定價較高後，會令部份單身申請人在無合資格擔保人下，無法做到九成按揭，憂慮日後樂建居亦會出現類似困局。

他建議日後房協的項目，在入息和資產審查作出調整，例如基於房委會限額增加一定成數，以放寬申請門檻，令更多市民合符資格，避免再出現申請者「無樓揀」的尷尬局面。