新田科技城｜300公頃地予創科發展或直接向企業批地　設人才公寓

上屆政府提出北部都會區概念，當中包括在新田一帶建設「科技城」。政府公布，已擬備新田科技城的建議發展大綱圖，面積達627公頃，當中300公頃預留創科發展，命名為「創新科技園區」，料可提供達700萬平方米（即約7,534萬平方呎）樓面面積，相當於17個香港科學園。政府表明，會在法定規劃上「容納更廣泛的准許用途」，即用途可隨時轉換為研發、產品開發、大規模生產、人才公寓以及其他相關設施。當局又指，未來會考慮以公開招標形式以外的方法批地，即直接向「合適的企業」批地發展。

當局亦提出「人才公寓」概念，預計予10%的創科員工入住；而創科以外的土地，將圍繞擬建的新田站興建，2031年起提供約5萬個公、私營房屋單位。

政府在2021年發表《北部都會區發展策略》中，提出了新田科技城的概念，位於北部都會區的「心臟地帶」，毗鄰深圳皇崗和福田的創科區域。當局指，新田科技城可以成為「創科發展集群的樞紐」，與深圳產生協同效應，並協助香港發展「南金融、北創科」的新布局。

政府今日（18日）公布建議發展大綱圖，連同 87公頃的落馬洲河套地區，新田科技城的總發展面積達627公頃，大致由「創新科技園區」和「新田市中心」組成。

創新科技園區大部分位於新田公路 /粉嶺公路以北，創新科技園區及落馬洲河套地區的「港深創新及科技園」將合共提供300公頃的創科用地，可供應7300多萬平方呎的總樓面面積，相當於17個香港科學園，當局形容與深圳300公頃的深圳創新科技區相若。

發展局發言人透露，會在法定規劃下提供「彈性」，容許土地有多種用途，亦考慮採用非傳統的批地方式，即不會經過公開招標程序，便直接向「合適企業」批地。其中，土地用途可讓不同創科階段變更，包括研發、產品開發、大規模生產、人才公寓以及其他配套設施，推動更完善的創科生態系統。

在有需要時，可通過行政手段，例如透過批地文件等施加必要的限制，例如在用作創科生產的同時，是否允許和允許多少人才公寓單位，但亦要預防濫用，包括會否在創科用地上不合比例地用作私營房屋用途。

直接批地吸引龍頭企業駐港

發言人坦言，以直接批地作創科發展是一個新模式，認為做法可以更多元化，「如果係直接批地嘅話，首先嗰間龍頭企業我哋想吸引佢入嚟香港，佢係為香港帶嚟咩實質利益，包括咗佢可能製造幾多就業機會，對我哋GDP個貢獻」，更形容相關企業會是行內「翹楚」，「令個香港個創科發展……佢嚟到係做得到，佢唔嚟係做唔到。」

當局又坦言「可以幫到我哋做創科嘅企業，如果佢𠵱家已經喺香港存在緊，其實大家都應該會知道係有冇，似乎就未必係有咁多，所以如果我哋真係想借助其他地方嘅企業幫助我哋發展，咁我都覺得好大機會呢啲企業係嚟自香港以外嘅地方。」

發言人強調詳情仍有待創新及工業局就創科園區發展的顧問研究出爐後，才會有基礎決定最終批地模式。當局又強調，直接批地會否出現被龍頭企業壟斷的情況，現時「言之尚早」，而日後亦會有很好的理據才會走這一步。

至於新田科技城的直接批地會否繼續由行會「拍板」，發言人則表示，日後會有「內部把關」，亦會考慮是否繼續上行會。

至於「人才公寓」方面，當局指，會在批地時加入條款，以避免「妹仔大過主人婆」，即避免住用單位比創科發展佔地更多。被問到會被就人才公寓發展面積「封頂」、以及限制「人才」資格，發展局發言人則表示，根據創新科技及工業局的建議，預料約在十份一在新田科技城上班的「打工仔」，將會入住人才公寓，故現階段規劃了約6,400個相關單位，包括一人和二人單位，相信日後的比例不會與現時估算相差很大，而人才公寓發展亦會有彈性，免卻城規程序，「I.T地唔係剩係搞I.T，仲可以住到人嘅，但係到頭來有幾多人才公寓喺嗰達地度提供，要等返創科部門決定土地用地、決定咗企業，最後去到批地再作決定，再去做管制。」

當局續指，下一個階段才會再研究人才公寓的條款，最終亦未必由發展局制訂相關條款，但現階段認為不應限制獲准設立人才公寓的是「本地做得好好嘅企業」，還是外來企業，亦不應限制入住員工是本地人或者海外人士。

創新科技園區將由兩條有過境功能的主要鐵路覆蓋，一條是擬議中的北環線支線，通往未來實施一地兩檢的皇崗口岸，於洲頭附近和落馬洲河套設有新的車站；另一條是現有的落馬洲支線，設有落馬洲站。根據目前規劃，首批未平整的創科用地預計可於2024年下半年提供，隨即展開工程，預計於2026年完成土地平整。當局指，在新田科技城範圍以外但毗的擬議「三寶樹濕地保育公園」，將為創科樞紐「提供獨特的濕地景緻」。

新田公路/粉嶺公路以南的「新田市中心」，圍繞擬議中的北環線主線新田站而建，將由2031年起提供約5萬個公營和私營房屋單位，大部分位於新田站的 500米步程範圍內。新田市中心擁有公共和社區設施，當局形容可以「自給自足」，當中包括「標誌性的文化及康樂樞紐」、另有政府、機構或社區設施和休憩用地網絡，亦可以為在創新科技園區工作和區內居住的人士提供日常生活支援。

新田科技城採用了較高的發展參數，當中公營房屋用地的住宅地積比率為 6.5倍，而創科用地的最高地積比率亦高達6倍。當局表明會保留區內的原居民鄉村，整個創新科技園區和新田市中心將合共創造16.5萬個或以上職位（包括 120 000個或以上在創新科技園區的職位），預料連同在港深創科園提供的5萬個職位，可以改善新界區內的「職住平衡」，降低區內居民往返傳統市區的公共交通負擔。

本土研究社成員黃肇鴻表示，政府直接批地一般只會以免費或象徵式收費，將土地批予社福機構、學校或教堂等，有關決定需要有極強烈理據，直接批地予私人企業做法罕見，批評此舉再難以讓公眾監察政府批地的理據、價格等，「直接批地個條款是甚麼？係咪全部1,000蚊象徵式批地？」

他憂慮政府會以象徵式批租作為條件，利誘海外科技巨企來港，有違多年來拍賣或招標賣地「價高者得」的原則，再難以確保庫房收入，而今次發展需收地300公頃，涉及近420億元公帑，擔心新田科技城計劃最終難以做到收支平衡。

他續指，整份文件對支援初創企業隻字未提，批評初創企業難以與巨企競爭，直接批地予龍頭企業更是扼殺本地初創企業競爭力，令中小企更難生存，形成惡成循環，日後要加重依賴海外企業進駐。