煥然懿居二期作試點　市建局推「預防性維修」倡入伙已訂保養方案

香港有不少樓宇面對日久失修的問題，市建局行政總監韋志成今日（26日）在網誌指，將以「煥然懿居二期」首置項目作為試點，在制訂大廈公契階段時加入條款，要求業主為樓宇制訂定期檢驗及維修保養計劃，促使業主從樓宇入伙開始，已制訂定期保養計劃及財政儲備方案，推動樓宇實行「預防性維修」的新模式。
他表示，希望向物業管理公司推廣，鼓勵更多法團和業主盡早為樓宇建立定期的保養計劃和維修財政儲備，長遠希望為研究應否修訂《大廈公契指引》規管業主在樓宇維修保養的責任，積累經驗。

社會缺為樓宇安排維修保養的文化

韋志成在網誌表示，注意到社會普遍仍欠缺為樓宇適時安排維修保養的文化，以致樓宇失修狀況惡化，市建局已按照現行法例，以及參照大型屋苑為樓宇復修儲錢的經驗，編制適用於私人樓宇的「定期維修保養方案」參考文件，當中包括不同類型的手冊、文件範本、工程清單和財務報表指引等，並於今年下半年與物業管理業界和業主分享，協助他們制訂樓宇公用地方結構和設施的維修保養計劃，並以每10年為一個周期，編制相應財政預算及落實供款安排。

以樓宇外牆為例，韋志成表示，保養手冊將清晰列明檢驗外牆的程序和每項檢查的執行細節， 包括每年以目測勘察及每十年以紅外綫熱像儀偵測外牆破損，協助業主掌握大廈外牆狀況，並作適時維修，減低樓宇外牆持續損壞以至石屎從高處墮下而引致的公眾安全風險。 此外，市建局團隊將提供一份工程財務預算範本，預設多項財務公式，協助法團和管理公司因應工程項目估算，評估「特別基金」應維持的結餘水平；同時，按照樓宇的單位數目和業權份數，計算每個業戶應分擔的費用，以及每年的建議供款方案，交予業主商討落實。

以煥然懿居二期做試點

他又提到，對新建樓宇來說，若屋苑能在入伙時，業主已對「特別基金」作定期供款，以便在樓宇落成後的第10年，籌備首個維修周期的「預防性維修」保養工程，相比起樓宇到30年才一次過處理已出現的破損問題，能夠更有效延緩樓宇老化的速度，故將以「煥然懿居二期」首置項目作為試點，在制訂大廈公契階段，加入「預防性維修」元素，當中將列明項目公契經理人的責任，包括在項目落成初期，由市建局聘請工程顧問，為項目制訂第一個十年的維修保養計劃，讓公契經理人依據此計劃的工程項目，在維修「特別基金」的供款安排作建議，交予業主大會商討。

公契亦會提出，業主需要召開業主大會，商議公契經理人所提交的維修計劃和供款建議，以便盡早取得共識，落實執行。

韋志成表示，希望透過編制參考文件，向物業管理公司推廣，鼓勵更多法團和業主盡早為樓宇建立定期的保養計劃和維修財政儲備，長遠希望為研究應否修訂《大廈公契指引》規管業主在樓宇維修保養的責任，積累經驗。