簡約公屋｜兩選址私人發展商持有　曾申建屋遭拒　團體憂變相開路

政府披露簡約公屋首批項目的4個選址，翻查土地註冊處資料，其中兩幅屬私人土地，均為地點最偏遠的元朗和上水蓮塘尾。而鄰近錦繡花園的地皮，現由新鴻基地產持有。新地早在20年前便曾向城規會申請，由康樂用途改劃為住宅但遭駁回，隨後再在2015年闖關，興建低密度住宅獲批，今年再三闖關加大發展密度。
長春社表示，元朗用地接近一半被劃為濕地緩衝區，毗鄰的明渠生態價值亦高，更是冬候鳥的覓食之地，憂慮發展會影響其飛行路線，破壞生態。本土研究社亦質疑，發展商透過借地予政府興建簡約公屋，是為偏僻的土地發展「開路」，成為日後大規模發展的借口。
《香港01》已就此向新鴻基地產和房屋局查詢，正待回覆。

房屋局提交立法會的文件指，簡約公屋其中4幅用地，選址在屯門第3A區、屯門第54區、元朗攸壆路及上水蓮塘尾，當中位處屯門的兩幅用地，均鄰近多條公共屋邨。

屯門地盤料密度較高

消息指，屯門的兩幅用地，鄰近的配套較好和交通較方便預料日後需求會較高，惟兩幅地分別僅佔地0.8公頃和2.6公頃，地盤面積相對較細，故發展密度會較高，預料會高達十多層。

至於元朗和上水的地皮，消息指該兩幅地皮較大，分別佔地8.9公頃和2.8公頃，而位置亦相對偏僻，故發展密度會較低，初步估計只會興建三層，即較現時的過渡性房屋還要少一層，惟現時圖則和土地勘察工作仍在進行中，故現時未有每個地盤的總單位數目。

消息續指，首批在2024/25年度落成的1,000伙，只是初步研究，暫未知哪個項目會首次落成，而上述率先公布的4個選址資料較多，形容用地「較為明朗一啲」，但不代表有關項目會率先「跑出」。

另外，消息又確認，今次公布的4個選址中，其中兩幅屬私人土地，均為地點最偏僻的元朗和上水。

翻查土地註冊處資料，佔地最大、位於元朗攸壆路、鄰近錦繡花園的地皮由新地持有。該發展商曾多次將地分拆成兩幅地，向城規會闖關，申請將用地由康樂用途改劃為住宅，當中南邊的用地早在2003年被駁回申請，原因是發展住宅有違原本的用地規劃，亦無法證明對周圍地區的景觀、排水和交通沒有壞影響等。事隔近20年，新地今年5月再三闖關，再次申請興建9幢住宅樓宇，以提供1,228伙，城規會原訂明年一月審議有關申請。

至於北邊的地皮，則曾在2015年連同南邊地皮一同入紙申請改劃，以合共發展成106幢屋宇，獲城規會批出許可。事隔7年後，新地今年5月再將地皮分拆闖關，單是北邊的地皮已涉及1,249伙。

明渠列中度生態價值 候鳥到訪覓食

值得注意的是，北邊的地皮位處濕地緩衝區，亦即是生態敏感地區。長春社公共事務經理吳希文指，該地皮對出的明渠，過往的生態影響評估均列明為中度生態價值，該河有不少東候鳥覓食，而濕地緩衝區本身的作用是要減少對生態極敏感地段的影響，甚至日後會踩入濕地和魚塘，他憂慮在有關地區發展會影響冬季候鳥的飛行路線，促請當局在設計地盤時，應要考慮到有關地區的生態價值。

他續指，根據同心村的經驗，過渡性房屋屬於臨時建築，故城規會在批出規劃許可時會較為「鬆手」，甚至豁免做部份生態影響評估，憂慮簡約公屋亦會沿用同一做法，惟當局明言簡約公屋涉及的基建較多，亦可能會涉及額外的打樁工程，對環境的破壞較大，日後或難以恢後至現有生態情況。

他又指，有關地皮的擬議發展申請曾被駁回，憂慮會成為壞先例，讓其他被卡住的申請亦可以此手段移除障礙，並加大發展密度：「佢而家咁樣幫埋發展商去起樓，短期就話做公屋，跟住之後畀到發展商發展佢哋嘅私人樓宇，正正佢而家入緊申請嗰啲，咁個規模咪更加之大！」

批造價貴過公屋單位：點解唔直接起公屋？

本土研究社研究員夏淳權則指，今次選址突顯簡約公屋三大問題，當中首批公布的4幅用地中，以私地總面積最大，亦十分偏僻，認為發展商是特地撥出基建較差的土地予政府發展，變相令主導權落在發展商手中，形容簡約公屋性質與過渡性房屋相當類似，亦即會幫助發展商釋出土地，而今次更明言會提供基建配套為有關選址「開路」。

今次簡約公屋的造價達320.9億，平均每個單位的建築成本接近90萬元，夏認為造價頗高，更是較現時每個公屋單位的65萬元更高，形容只是居住5年是「唔抵」，「點解你唔直接起公屋呢？過渡5年就拆咗佢，其實即係燒錢。」他認為政府可以動出尚方寶劍《收回土地條例》收地，再興起公屋才是更有效解決居住問題的方法。

公屋聯會總幹事招國偉則指，元朗和上水兩幅用地較偏僻，認為當局需要在交通方面著手，為居民接駁到港鐵站等，否則有關選址的吸引力會大減。被問到元朗同心村被指偏僻，令入住率仍不達六成，簡約公屋會否步其後麈？他則認為簡約公屋租金較低，故難以將兩者相提並論。