市建局指油旺重建沿用「七年樓」補償涉7000億　適時尋替代方案

市建局一向使用「七年樓齡」的收購及補償機制，即制定收購價時，會參考同區七年樓齡單位呎價。市建局行政總監韋志成今日（7日）發表網誌，指面對規模極為龐大的市區老化問題、樓價仍處於高水平的經濟環境下，現時的補償機制已無法持續，故應當在適當時候，尋求替代方案革新。
韋志成以油旺區為例，指市建局若沿用現時的收購及補償機制，涉及的收購支出將會超過7,000億元，以市建局現在約500億元的總資產計算，要分開多個周期來完成，整區的更新工作需長達100年才能完成，重建後要面對1,000億元的虧損。

新規劃工具可改善財務回報　惟補償機制遠超社會承擔幅度

韋志成表示，舊區剩餘可建樓面面積小，且缺乏重建誘因，即使市建局利用現有及新的規劃工具提升發展面積，包括提升建築物高度或地積比轉移等，但亦不能不斷增加舊區密度，形容提高密度的做法僅屬「一次性措施」，不能濫用。

因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持將項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。相關土地不用收購成本，可增加可供發展的土地總面積。此外，市建局在不同舊區亦試行新規劃工具，包括利用地積比轉移，將發展潛力低地段的未用地積比，轉移至發展潛力高的地段，以提升重建效益。

不過韋志成強調，即使新的規劃工具可改善財務回報，但若繼續沿用目前高於市場價格的收購補償機制，所涉及龐大的開支，仍遠遠超過社會可以承擔的幅度。

▼油旺研究五大發展節點▼

油旺更新需長達100年完成

韋志成解釋，以油旺區為例，雖然油旺研究建議採用「正」方案作為更新策略的起點，不過，在建議重建的約3,000幢樓宇中，只有4成樓宇在增加重建發展密度後，才會有盈利、能吸引私人市場介入重建。

而餘下6成樓宇，由於剩餘地積比率已所剩無幾，即使增加密度後，仍欠缺財務誘因吸引市場參與，故只能留待市建局推行。韋指，市建局若沿用現行「七年樓」的收購及補償機制，涉及收購支出將逾7,000億元，以市建局現在只有約500億元的總資產計，要分開多個周期來完成油旺更新，整區的更新工作需要長達100年才能完成，重建後要面對1,000億元的虧損。

韋志成提到，市建局董事兼立法會議員黃元山日前發表文章，希望政府能夠在未來的大型土地發展項目中，撥出部分地皮用作市區重建的搬遷用地，作為加快舊區重建、支持舊區更新的重要舉措，他個人而言十分認同。

他重申，面對規模極為龐大的市區老化問題、樓價仍處於高水平的經濟環境，現時的補償機制已無法持續，相關的機制應當在適當時候尋求替代方案革新、與時並進。