【樓市狂潮‧拆局】啟德1號呎售3萬 癲價效應恐波及東九龍樓價
本港唯一一個「港人港地」項目「啟德1號」最新一宗招標成交，實用呎價高達3萬元，媲美港島南區豪宅價。縱觀啟德新發展區，未來五年尚有至少8個住宅項目可供出售，「啟德1號」作為區內首個私樓項目，別具指標性，卻將呎價水平推得如此高水平，往後區內的樓價走勢，實在難以想像。
事實上，毗鄰啟德1號的另一新盤「嘉匯」，正密謀部署本周內開價，發展商嘉華昨（6日）亦表明，定價會參考啟德1號。
骨牌效應下，區內一、二手呎價勢必「沒有更高、只有更高」，同時更會牽連區內資助房屋的折扣率大減，五年後轉讓需支付的補地價金額，勢必相當驚人，而新居屋定價亦可能在水漲船高下被拉高。
貼近東九龍最高呎價
中海外昨日公布，啟德1號（II）一伙低座2樓一伙1,606平方呎的單位，以4,819.8萬元招標售出，每呎售價3萬元，創出項目兩期的呎價新高紀錄。
然而，參考東九龍一帶的半新樓，曾突破3萬元一呎的物業成交，寥寥可數，對上一宗為黃大仙現崇山頂層戶，2013年時以每呎3.1萬元易手；另新蒲崗譽.港灣一伙頂層複式戶，於2012年以3.4萬元成交，除此以外，其他如牛池灣峻弦、九龍城豪門等，最高呎價亦不外乎是2.5萬至2.7萬元。
事實上，若以現時本港住戶每月入息中位數2.5萬元計，就算每月不吃不喝，亦不足夠在啟德1號購入1平方呎，又或者將3萬元再多加1.7萬、即4.7萬元，已足夠支付毗鄰綠置居開放式單位的首期。
回望三年半前，中海外僅以每呎樓面地價4,913元投得啟德1號（II）的地皮，暫為區內批出的10幅住宅官地中，地價最低的一幅。不過，項目今年初推售時，首批單位折實均價1.7萬元，已較市價高逾兩成，是次低座單位以每呎3萬元售出，又較上月以2.5萬元售出的低座單位升兩成。由此觀之，不排除稍後項目將續刷新更多的呎價新高紀錄。
嘉匯將參考定價
面對港人港地項目單位貴賣，啟德地皮又屢被中資搶高，區內樓價、地價好不沸騰，可謂正中發展商下懷。嘉華國際近日乘機推出區內項目「嘉匯」，擬於本周內開價，嘉華香港地產總經理溫偉明更表明，首張價單會參考啟德1號。此樓盤屬區內第二個私樓項目，且不受港人港地條款限制，相信定價更難「貼地」。項目由嘉華於2014年時，以每呎樓面地價5,330元投得。
煥然壹居貨尾勢貴賣逾兩成
撇除已開售的啟德1號，區內有8幅住宅地已獲批，且可望未來5年供出售。骨牌效應下，除了區內一手呎價難有下調空間外，更會直接影響周邊資助房屋的定價。如正正位處啟德新盤戰場的市建局項目煥然壹居，目前尚有16伙貨尾待沽。市建局今回覆《香港01》查詢時，表示尚未有確實的重售時間表，惟若然參照局方早前指，會以市價出售剩餘單位的說法，即項目貨尾單位呎價，隨時較去年初推售高最少兩至三成。
此外，正在發售的綠置居景泰苑，目前市值折扣率為五五折，限制五年後方可轉售。若參考市場評估，啟德區的樓價上升潛力被看高一線，相信日後景泰苑的補地價金額或會相當驚人。