屯馬線｜市建局13年前已布局　土瓜灣重建「大變天」　商戶憂加租

「只希望沙中線的那個站，可以起得更慢，再貴的租我已不能負擔」，由本地樂隊My Little Airport寫的《土瓜灣情歌》或許寫出土瓜灣住戶及商戶的心聲。屯馬線將於周日（27日）全線通車，在新設的土瓜灣站附近，市區重建局早在13年前已在區內布局，在土瓜灣及九龍城陸續展開12個重建計劃，有已落成的新樓盤項目呎價高達近3萬元，透過市區更新，舊區即將搖身一變成為鐵路沿線的中產社區。
除市建局的重建項目，有區議員亦表示，留意到有發展商逐漸於土瓜灣「插旗」嘗試收購。舊社區會否完全變天，變成有力負擔新樓的中產一族聚居地？有學者指，土瓜灣未來發展取決於重建進度，重建將無可避免拉高社區租金及物價，趕走原來居於當區的基層，商舖組合亦料有變化。過去小商戶看準低廉租金遷入土瓜灣，在社會演變中，小店或難敵發展洪流。
【屯馬線全線通車專題之二】

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旗袍店︰年紀大啲咪去第二度囉，一定㗎啦，社會要進步

屹立土瓜灣30年的旗袍店「金多寶」，店舖對正新建土瓜灣站出入口。老闆文師傅約30年前，看準土瓜灣為舊區，租金相對便宜，加上土瓜灣為工業區，採購材料亦較方便，學滿師後選擇紥根該區。屯馬線約5年前起開始在該區施工，店舖外亦立起圍板，行人難看見其店。加上工程期間沙塵滾滾「嘈到拆天」，他說，當時曾嘗試向港鐵索償，「始終官字兩個口」，最後亦不成功。

店舖營業多年，認識不少熟客，「麥當勞開生日會嘅小朋友，到而家結婚都仲幫襯我」，暫時業主雖沒有明言會在通車後加租，或要收回舖位重建，但他亦預計租金會上升「睇佢（業主）體唔體諒，但冇理由（有人出價）10萬蚊唔租，租果萬幾蚊」。文師傅指，近年土瓜灣新建私樓單位「細細哋都過千萬」，社區大規模重建下「年紀大啲咪去第二度囉，一定㗎啦，社會要進步」。

餅店︰邊到夠啲大舖做

位於炮仗街的裕德餅店亦開業23年，老闆娘謝女士與丈夫於1998年到現址開舖，在百多呎的小舖位見證土瓜灣變遷，看着對面5層高舊樓，被市建局收購，建成名為「喜築」的28層新住宅大廈。謝說，區內小店隨市區更新越來越少，「邊到夠啲大舖做，你租金太貴邊有得做」。裕德餅屋約100多平方呎的舖位，每隔兩年加租，現時月租約2.4萬元。

土瓜灣區過去廿多年，區內專門接待旅客的商店，原本主要招待日本遊客。至2003年內地遊客盛行，再因疫情令遊客一個不剩，謝女士期望屯馬線可以帶動人流，令生意更好。不過針無兩頭利，她亦擔憂租金繼續加，或會「賺少啲」，未來亦要視乎身體狀況，再決定是否經營下去。

▼市建局在土瓜灣一帶的重建及建議發展項目▼

2008年展開區內重建項目　津匯單位價單呎價最高近3萬元

翻查市建局資料，在土瓜灣站約400米的範圍內，已有10個市建局發展項目，當中有兩個已建成，其中早於2008年2月已刊憲的浙江街/下鄉道發展項目，新樓盤「津匯」已落成，2018年起開售，今年3月仍有少量貨尾樓花賣出，最新價單中呎價最高近3萬元。

而市建局於土瓜灣道，由銀漢街至庇利街一帶共有8個重建項目。市建局早前宣布會整體規劃，並會興建一條橫跨土瓜灣道的行人天橋，連接土瓜灣站，亦提供地面空間予行人享用。按市建局評估數字，因此重建計劃而受影響的共有約3,300戶。

區議員︰發展商在區內有收購動作　料地區「大變天」

九龍城區議會關注重建工作小組主席馬希鵬表示，九龍城、土瓜灣一帶現時有約9個市建局的重建項目，亦聽到有發展商在馬頭圍道、炮仗街、永耀街及北帝街等一帶有收購動作，預計屯馬線通車後會「大變天」。土瓜灣將由小社區，變成新型豪宅林立的中型私人住宅區，憂土瓜灣變成「第二個美孚」。

他擔憂區內小店或面臨結業，指榮光街過去多車房和士多等，已因重建被悉數掃走。他又留意到，馬頭圍道漸有傢俬店結業，有食店今年被加租三成。他說，市建局重建後的商舖租金，一定會較現時貴，料小店未能繼續以低廉價格經營，「全部咪變連鎖，先抵得住租金」，區內物價上升。

服務宋皇臺選區的九龍城區議會議員楊振宇亦指，留意到區內開始有咖啡店等進駐，但附近宋皇臺附近重建項目亦少，暫時亦未見十三街有重建計劃。

▼屯馬線土瓜灣站▼

土瓜灣舊區未用盡地積比有重建誘因　具發展潛力

中大商學院高級講師李兆波亦指，土瓜灣舊區有不少地積比未用盡，而屯馬線的確帶來便利，預料當區租值上升。惟他認為，暫時不用太悲觀，整區重建需時長，未來將走向灣仔囍帖街的舊路，抑或如深水埗般保留舊區形式的重建，仍有待觀察。

市建局︰土瓜灣道重建採小區發展模式　有臨街小店舖

市建局回覆，九龍城內有12個重建項目，8個位於土瓜灣、4個項目位於九龍城，而其中7個位於土瓜灣的項目，市建局已完成收購逾95%物業的業權，土地亦已正式歸政府。土瓜灣道附近有8個相連的重建項目，市建局表示，會以「小區發展」模式推展，整合一個總面積達28,000平方米的小社區，會在小區發展內設地下社區停車場，以騰出更多臨街空間作小街小店舖，亦會有促進小區連接的綠化行人道，並覆蓋5G網絡、應用智能化樓宇與設施管理元素。

市建局續指，會重新規劃玉成街、部份鴻福街和啟明街，提供更多地面空間予行人享用及舉辦活動，成為社區聚腳點。