拆解劏房租管令單位供應減少的迷思

坊間經常流傳一種講法，訂立租務管制會令劏房業主不再提供出租劏房，減少單位供應，令基層租務市場緊張的供應雪上加霜，以致租客更難覓得出租單位。這種講法似是而非，難以站得住腳。
撰文：全港關注劏房平台召集人 鄧寶山

劏房的出現　全因利潤可觀

首先，經營劏房的業主，根本原因就是有利可圖，且回報相當可觀。舉例將一個完整單位分間為三數個劏房，其租金回報可能比完整單位多出一倍，業主樂此不疲分間單位並非無因，利潤就是最大動力。任何形式的規管，只要影響到這門生意，這群劏房經營者都會反對。

現時政府放任劏房經營者在市場上賺盡租客一分一毫，他們佔盡便宜及優勢，一定會捍衛這種不受限制的自由。對於尋求利潤最大化的劏房經營者，租管與他們的利益就是零和遊戲，基本上沒有轉彎的餘地。但如果實際些去想，租管只是令租務市場比較有序健康地發展，將一面倒傾斜於業主的權力稍稍平衡一下。

換句話說，租管不是要令業主冇錢賺，而是杜絕個別無良劏房經營者賺到盡。如果認清現實，若有人仍認為租管損害業主利益，要不是因為部分賺到盡的劏房經營者壟斷及騎劫了有關租管的論述，就是因為謀取暴利的業主太多。若情況如此，確實難以就租管產生的影響進行有意義的討論，而當劏房租務市場充斥不受規管的尋租行為，也反過來說明訂立租管的必要性。

在破除了以上迷思後，租管是否減少供應就很易回答。回歸基本，經營劏房是一項商業行為，劏房經營者關心訂立租管後是否有利可圖，這就要視乎租管條例的內容，相信沒有人會認為租管條例會完全限制業主賺取利潤，要求業主做善事，若是如此，直接取締劏房就可以了，無須訂立租管。

坊間只要求訂立租金有標準

而觀乎坊間的租管方案，只是要求訂立租金要有標準，不能胡亂定價及加租，並杜絕非法收取費用的行為。因此，業主計算得失後自會作出最理智的決定，沒有業主會因鬥氣而封盤，請放心，業主的理性程度不會比一般人低，不會因為宣示立場而做利益受損的決定。或許有人會提出，業主會因為多了限制或利潤不如從前而退出市場，例如空置單位甚或出售單位。

如前所述，經營劏房是一項商業行為，業主確有機會計算盈虧後作出退出市場的決定，只是，閒置單位的成本不少，很難想像業主會作出如此損人不利己的決定。再者，要杜絕這個情況也可透過物業空置稅處理，進一步增加空置單位的成本。

除此以外，大家也要知道，劏房市場與一般出租市場有異，劏房經營者比一般業主比較欠缺退出市場的彈性。因為他們投資了一筆資金作為改建劏房的支出，退出市場一方面意味了這筆投資無法收回，另一方面要將劏房單位還完為完整單位作其他用途亦要另一筆支出，而單位分間成劏房，銀行一般無法承做按揭，因此亦會增加買方的成本，以致難於出售單位。簡言之，劏房經營者不易退出市場，租管令單位供應減少是言過其實。

更進一步，或許有人會指出，投資者會因租管增加市場不明朗因素而不再投資經營劏房，沒有新的經營者，長遠來說劏房供應定必減少。這個預測會否實現是言之尚早，但租管的實施若能帶動基層租務市場的正面變化，逐步減少劣質單位的供應，卻是值得樂觀其成的事。我們或許可以預期，在租管確立了租務市場的一些標準後，質素差劣及開天殺價的單位將會逐步減少，基層市民的租住權得到保障，業主也在一個受規管的市場賺取利潤，長遠而言基層租務市場有望朝健康方向發展。