迪士尼樂園二期土地不能起高樓　解除契約「緊箍咒」要靠大股東

政府今日（23日）公布，考慮到現時經濟狀況，明日（24日）死線時，不會延長留作迪士尼樂園二期發展的60公頃土地的認購權，意味香港迪士尼樂園第二期發展計劃落空。
本港土地供應緊張，外界關注政府如何發展第二期土地。不過，根據政府與香港國際主題樂園有限公司於1999年簽訂的契約，當中設有一個「緊箍咒」，為使園內童話世界和真實世界在視覺上隔絕，以樂園為中心向外向發展用地訂明了層級遞增的高度限制，今次政府收回的第二期土地，建築物不得高於20米，即日後只能作低密度發展。
不過，解鈴還須繫鈴人，管理香港迪士尼樂園的香港國際主題樂園有限公司，事實上香港政府持有逾半股權，是為大股東，意即在放寛高度限制的「緊箍咒」上，尤其今次收回的第二期60公頃土地，港府料擁有較大話語權。

限高為隔絕園內童話世界和真實世界

香港政府在1999年與香港國際主題樂園有限公司簽訂《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契約》，為使園內童話世界和真實世界在視覺上隔絕，保持樂園夢幻氣氛，迪士尼的四周區域都設有高度限制。

政府當年預留樂園東面60公頃填海土地，供迪士尼興建另一主題樂園，即第二期土地。根據《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契約》，第二期土地上不能興建興建房屋、商業設施、酒店、馬場等設施，而所建建築物不能高於20米。

至於特首林鄭月娥2018年施政報告推出「明日大嶼」計劃，1,700公頃人工島範圍中，約500公頃面積落入《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契約》，佔人工島面積約三成。根據契約，該處日後興建的建築物高度不能高於80至130米，以住宅平均每層高度為約3米計算，即樓高不能超過20餘層至40層。可見由迪士尼樂園為中心，向外向發展用地訂明了明確的層級遞增的高度限制。

港府為營運迪士尼樂園公司大股東

在迪士尼高度限制區域的「緊箍咒」下，驟眼看即使政府收回第二期土地後，日後若用作發展，都只能興建低密度建築物，而且亦須維持緩衝區原則，以免破壞迪士尼樂園的氛圍。

不過，「緊箍咒」並非絕對不可解，香港迪士尼樂園度假區的母公司，香港國際主題樂園有限公司是由香港特別行政區政府及華特迪士尼公司擁有。負責營運位迪士尼樂園度假區，在股權分佈上，香港政府佔57%的股權，其餘43%由華特迪士尼擁有，經兩度擴建注資協議後，港府及華特迪士尼擁分別變至52%及48%，即港府仍是公司大股東，未來在研究放寛高度限制上，相信擁有更大話語權，至於最終政府會如何發展該幅60公頃土地，會否改變土地限制，即有待政府處理。

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