【政策論壇】林鄭三項房屋措施　短期難解劏房居民困境

特首林鄭月娥於1月14日召開記者會宣布十項民生政策新措施，目標為提升對基層和弱勢社群的支援，涉及百億經常開支。當中有三項是民間團體爭取多年仍只有寸進的基層房屋措施：基層住戶現金津貼、「劏房」租務管制、及再度增加過渡性房屋數目。然而，此三項措施如能落實推行，在一定程度上能讓基層住戶受惠，但現時政府的建議仍有不少值得商榷之處，落實之期仍路遙遙。再者，如林鄭月娥想以此十項民生措施舒緩社會不安，觀乎過去一星期的評論應難以如願。
撰文：明愛專上學院湯羅鳳賢社會科學院高級講師及課程主任　賴建國

租金津貼應延長及增加金額

民生措施中的「為非公屋、非綜援低收入住戶提供現金津貼」，對象是輪候公屋超過三年的住戶提供綜援租金津貼上限一半的津助，發放期限為至申請人首次獲派公屋社止，並於2021年下半年試行三年。此項津貼亦即變相是民間團體爭取多年的租金津貼，而政府多年來也表明因津貼只會讓業主得益而拒絕提供。其實關愛基金於2016年發表過《第三次推出「非公屋、非綜援的低收入住戶一次過生活津貼」項目成效檢討報告》，結論是沒有跡象顯示業主會就關愛基金的生活津貼而特別調高租金，直接駁斥政府對租金津貼會提高租金的論述。然而，林鄭月娥已在《2019年施政報告》提出透過關愛基金於本年度發放兩次「一次過生活津貼」，並會於2020年年底完成恆常化研究。現時不足半年，政府已宣佈會在明年下半年試行，那麼那個原定本年年底才完成有關關愛基金生活津貼的研究還需要進行嗎？

再者，現時建議的措施是現金津貼將津助輪候公屋3年或以上基層居民，直至其充獲首次公屋編配為止。然而，現時首次公屋編配多為東涌的公屋單位，因根據現時房屋署公屋編配的地區劃分，東涌是如同沙田、馬鞍山、將軍澳、荃灣、葵涌及青衣般列為「擴展市區」。一般在市區工作的基層居民多拒絕首次東涌單位的編兀，進而等候第二次編配，甚至第三次編配。如措施落實：其後數月甚至數年基住戶將要完全自行承擔昂貴的租金直至獲編配合適單位。其實政府應將津貼延至居民最終第三次獲編配單位為止，一則減輕居民的負擔，二來亦可增加房屋署盡快為輪候居民提供第二及第三次單位編配的「動力」。

第三，租金津貼只得綜援租津的一半，對現時劏房租金動輒每月$7,000至$9,000，可謂杯水車薪。以現時綜援租津的金額單身人士為$1,885，二人家庭為$3,795，三人家庭為$4,955，四人家庭為$5,275，五人家庭為$5,290及六人或以上為$6,610。故此，每月生活津貼只是$943至$3,305，一般4人家庭只是$2,638，即居民每月仍要負擔$4,000至$6,000，與一般公屋居民負擔$1,500至$2,500，基層居民的負擔仍甚重。故此，民間團體一直倡議租金津貼應是每月公屋與私人房屋平均租金的差價，以減輕基層居民的租金負擔。

租務管制落實似無期

另外一項民生措施為研究推行「劏房租務管制」，此亦是民間團體自2004年政府撤銷租務管制後一直爭取至今亳無寸進的措施。現在林鄭月娥突然宣佈「要研究如何推行針對『劏房』的租務管制」，並「希望運輸及房屋局稍後成立的工作小組可以探討這些相關租務管制的議題」。民間團體普遍對此均表示歡迎，但亦同時表示擔憂。運房局曾在《長遠房屋策略》諮詢期間，也因民間團體多番要求下進行了租務管制研究。運房局在2014年6月提交予立法會房屋事務委員會的研究報告中提出的結論是租管極具爭議性，本地及海外研究均會出現預期以外的效果，故倉促推行租管有違公眾利益。運房局局長陳帆亦於星期六在傳媒訪問中並沒有講清楚即將進行的是租務管制的「方案研究」還只是「可行性研究」？如是後者，那結論可能與2014年無異，基層居民只能空歡喜一場。

民間一直也提出不同的租務管制方案，但甚少只提出單一管制劏房，多為所有類型及市場的房屋也一併受管理。不同之處多在於以樓齡年期、租金金額、加租幅度、租住權保障範圍、執法機制等。因以「劏房」作為單一類別作管制，將有不少可逃避規管機會。然而，唯一清楚提出「劏房租管」的就只有民建聯，但其方案只有標題的四字，完全沒有內容可參考。故此，林鄭月娥此項建議實有為民建聯「成功爭取」之嫌。

對租務管制一直持反對意見的香港業主會，在傳媒訪問中只是擔憂租務管制對以租金維生的年長業主帶來的影響。故此，政府可在研究方案時可考慮對此類業主的需要而作特別安排，那麼反對租務管制的因由就應該縮少了不少。

然而，民間十分擔心是此次劏房租管研究是政府的拖延手段。本年是立法會換屆選舉，明年是特首選舉，研究及立法需時，租務管制落實或可能是數年後，更甚或會不了了之。故此，政府應就租務管制制定清楚的時間表、路線圖及邀請民間參與。同時在租管研究期間，先設立無須立法的「鼓勵性租務管制」，以盡早讓基層居民得到保障。「鼓勵性租務管制」可以是如業主願意以低於市值租金在一段長時間將其單位租予基層居民，政府將資助其單位進行維修及管理，在一段時間後單位可交回業主自由訂定租務條款。

過渡性房屋或只是鄉郊過渡性房屋

林鄭月娥提出將數月前《2019年施政報告》剛提出三年內提供一萬個過渡性房屋單位增加多五千個，令三年內提供一萬五千個單位。作為基層居民原應十分歡喜，因在遙遙輪候公屋期間也有環境較佳的過渡性房屋可以暫住。然而，當大家仔細看看現時政府透過地產發展商，名義上是「捐」實則是「借」地予政府興建過渡性房屋的數目時便知道基層居民不宜太早高興。在過去數月各大地產商借的土地均在新界：恒基地產位於錦上路江夏圍的「同行。共創計劃」2,000個單位；新世界地產位於天水圍站的「光村」100個單位；會德豐地產位於大埔、屯門、東涌的2,000個單位；新鴻基地產位於元朗山貝路的「同心村」1,600個單位，位於錦田南及古洞的2,000個單位。上述的單位數目已達7,700個，但卻全部單位也在新界區內，更以元朗及北區為主。

不過，根據統計署的2018年發表的《2016年中期人口統計：居於分間樓宇單位人士》調查報告顯示，居於元朗的劏房住戶為3,328戶，而北區則為3,229戶，合共6,557戶。現時地產發展商借地興建的過渡性房屋已供過於求，就算住戶人數在這幾年或有所上升，元朗及北區供應也應已十分充足了。

地產發展商借地興建過渡性房屋，除了形象工程外，更涉及不少潛在利益。如透過興建過渡性房屋讓政府協助其處理及加快更改土地規劃程序；興建基礎設施，如水電交通及最難處理的排污系統；本土研究社更指出借地涉及打亂政府收回棕地興建公屋的計劃，以作與政府談判的籌碼。雖然興建過渡性房屋能舒緩劏房居民的住屋需要，但地產發展商也不全為憑良心做善事。故此，未來那五千個過渡性房屋單位應該在市區，否則實難要求基層居民將其工作及子女學校遷往元朗及北區。政府亦應留意過渡性房屋的住屋質素，除了建築結構及環境外，更應為社福機構提供營運支援，使居民得到適切的社會服務。

最後，如林鄭月娥想展示其決心及突破傳統思維，除了聽取民間意見，盡早執行上述的三項措施外，更要加快興建公屋方能長遠解決基層居民的住屋需要。最重要的是落實市民的「五大訴求」，否則再推出廿項民生措施也難以讓社會回復平靜。