市建局：深水埗兼善里舊樓群欠重建效益　應一併規劃周邊土地

市建局行政總監韋志成今日(2日)於網誌撰文，表明深水埗兼善里重建倘沿用現行的重建規劃和收購安置方法，開支或高達95億，由於已用盡發展密度，重建後單位數目難有大幅增長，難有經濟效益，或要「蝕住做」。
他認為，倘要推行重建計劃，必須以一個較宏觀的角度檢視和研究，一併規劃深水埗運動場周邊的土地，重置公園、遊樂場、興建更先進及具現代標準的康體運動設施，以「規劃主導」的市區更新發展模式推行「小區更新」。

韋志成於網誌透露，早前收到一批在深水埗兼善里一帶的業主意見書，希望市建局盡快啟動重建。他指出，區內仍然有接近900幢樓齡超過50年的樓宇，當中不少已超出現行規劃和法規所准許的發展密度，重建時涉及規劃、安置調遷和財務可行性等問題，兼善里便是其中之一。

善里建築群是兩列樓高9層無升降機的舊樓，樓宇的前樓梯通往福榮街或福華街兩邊大街，後樓梯則通往兩排樓宇之間的窄巷兼善里。樓宇群總住宅樓面逾4.5萬平方米，有約740個面積平均650平方呎住宅單位。韋志成說，現存樓群已超出現行規劃和法規所准許的發展密度，倘重建地盤需要從街道後移及增加綠化覆蓋面積，滿足政府可持續發展建築設計指引。

重建後住宅面積將縮水　單位數目減少逾100個

此外，樓宇布局及設計亦須符合高度限制與留有一定的樓宇間距，故即使將兼善里這條後巷納入重建範圍，重建後住宅樓面面積預計將會縮減至只得約4萬平方米，換言之，新建單位面積若要維持在平均650平方呎，發展後單位數目反較現時減少逾100個，形容是「開倒車」，而重建項目亦無法改善地區的整體規劃效益，不符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。

韋志成表示，兼善里樓群涉及的業權眾多，以現時市建局超出市場價格的「市價加津貼」模式，粗略評估單是收購所涉及的收購及補償支出，將接近95億元，除非樓市繼續大幅攀升，否則此項目的收入大約只會是總發展成本的三分之二，不可能抵銷涉及收購、安置補償及建築成本等總體開支，將會對市建局造成「很沉重」的財務承擔。

兼善里料有3000伙劏房

他又引述熟悉該區及兼善里的區議員，估計大部分單位已被分間成多個劏房出租，估計多達3,000伙，重建需要妥善處理當中合資格租戶的調遷安置。面對現時龐大的公屋輪候需求，韋志成不諱言市建局在研究重建項目的可行性時，必須審慎評估受影響家庭的遷置需求，以免因重建單一小區導致產生大量的安置需要，影響其他同樣居住在環境欠佳、但仍正在等待上樓的基層家庭的輪候時間。

韋志成：可借鑑元州邨重建計劃

韋志成提到，兼善里附近的元州邨運用小區規劃的概念，可以借鏡。因為元州邨重建時，將旁邊使用率偏低的前長沙灣分層工廠大廈改劃成住宅用途，納入重建範圍之內，通過規劃手段增加公屋供應。當中經過土地整合和重新佈局後，將部分泊車位重置入多層停車場，道路及泊車位面積大減至只有約6,000平方米，較重建前減少四成，騰出空間予樓宇興建和綠化休憩用地，在改善居住環境之餘，亦在地面加設有蓋行人走廊直達長沙灣港鐵站出口，為這個小區帶來更大的社區裨益。

韋志成認為，可為兼善里及其周邊土地，制定一個較大範圍的小區規劃藍圖。例如重新規劃網格狀的舊式樓宇道路布局，將區內零散分佈的小型公園、遊樂場，以及落成超過40年的體育館設施，與深水埗運動場周邊土地一併規劃，重置公園、遊樂場等，興建更先進及具現代標準的康體運動設施。

他又稱，隨著舊區樓宇持續老化，兼善里一類「超高密度」龐大而失修的舊樓群例子，將會不斷出現。這類沒有發展潛力、對私人發展商沒有誘因的項目，業主只能期望市建局來協助處理。面對這艱鉅的問題，市建局並不會亦不能坐視不理，期望各界能齊心、以諒解及正面的態度，接納新思維推行市區更新，將可為兼善里這一類「超高密度」的舊樓群尋求突破。