黃埔花園業主「起義」仍難敵管理公司 業界：物監局或可助減磨擦
黃埔花園有業主近日「起義」，要求向管理公司查數，縱使動議在業主大會獲大比數通過，卻有機會不能通過法律或公契門檻。
類似糾紛往往發生於未成立法團的屋苑，它們通常由發展商指定的物業管理公司管理，惟基於業權份數、公契等問題，小業主難以撤換管理公司。
市民花盡半生積蓄當上業主，但管理費年年飆升、「天價」維修費、帳目不清等問題，始終未能「安居」。規管業界的物業管理業監管局（物監局）早前根據《物業管理服務條例》，就訂立物業管理發牌制度展開公眾諮詢，業界與物監局成員均預料，實施發牌制有助減少業主與物管公司之間的糾紛。
近年業主與物業管理公司的爭拗不斷，其中屬十大藍籌屋苑之一的黃埔花園，多次調高管理費，但多個期數的住宅帳目仍嚴重虧蝕，引起業主不滿。
居民斥黃埔花園帳目混亂「亂駛錢」
屋苑業主自組的關注組「黃埔2500」早前發起簽名行動，召集人陳屯尼指出，屋苑管理帳目混亂不清，根據財務報告，第二期自2012年起蝕錢，屋苑在2014至2017年間三度增加管理費，總增幅達13%，但仍然虧損。
而即使管理公司調撥「特別基金」及「維修基金」補貼恆常開支，仍難以「填氹」，2017年的年度虧損高達445.8 萬元。截至去年10月，二期住宅的虧損累積至1,511.2萬元。
陳屯尼續指，管理公司今年花費至少7萬元添置屋苑年花，但大多在未過年時已呈枯黃，引起居民不滿。記者以電郵向黃埔花園管理公司查詢上述帳目問題，至截稿前仍未獲回覆。
自發開業主大會 議決或被推翻
管理公司的帳目不清，引起近千名小業主不滿，陳屯尼早前召集的關注組成功獲逾5%業主授權召開全屋苑業主大會，並提出六大訴求，包括要求成立「屋苑審計團」，向管理公司索取及審視屋苑管理總帳，希望可釐清糾紛。
陳屯尼表示大會召開當日，六大訴求的贊成票佔八至九成，雖然公契無明確列明召開全屋苑業主大會的安排，但按照分契對大廈業主大會（tower owners meeting）的要求，需持有不少於10%的大廈業權份數業主或經理人才可召開會議。由於今次投票，計及停車場及商場的業權份數出席率只有9.93%，恐有機會不符合公契或法定要求的門檻，意味著當日投票通過的結果，或會因此而被推翻。
發展商握關鍵業權 難換物管公司
按現時《建築物管理條例》，不論是選出業主立案法團、召開業主大會或更換管理公司，都需要一定比例的業權份數才能推行（見下表）。
業權份數一般是按單位面積比例釐定，面積愈大，所佔份數便愈多，除了住宅之外，亦包括停車場、商舖、會所等，通常由發展商持有，意味發展商在賣樓後，對屋苑管理事務有一定「話事權」。
以黃埔花園為例，屋苑公契訂明由「黃埔花園管理有限公司」管理屋苑，而管理公司的大股東是和記物業管理有限公司，與屋苑大業主和記黃埔屬同一母系，故屋苑落成34年來不曾更換物管公司，
陳屯尼指出，發展商至今仍全數擁有商場的業權份數，連同仍持有的車位，佔黃埔花園整體業權份數23%。按《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，就不能成立業主立案法團，換言之，發展商作為大業主，擁有絕對否決權，「買嗰陣好開心……但變相你世世代代都要請佢（發展商）打工！」
修改公契須全部業主同意
根據現時法例，小業主即使對公契有意見，亦難以推翻，因為更改公契必須獲屋苑100%業主同意，現實上根本難以執行。陳屯尼透露，曾有黃埔花園小業主向物監局投訴，甚至到廉署報案，惟均無下文，坦言小業主除自費到土地審裁處起訴管理公司外，別無他法，「佢（大業主）出雞我出豉油，都已經陰乾我，我邊有咁多錢同佢打官司？」
業界：投訴源於不理解物管
香港房屋經理學會副會長余珍接受《香港01》訪問時表示，業主與物管公司不時產生衝突，其實源自多數市民不理解大廈公契與《建築物管理條例》賦予物管公司的權力，「其實涵蓋範圍好複雜，三言兩語難以說明，更何況小業主往往不會主動去理解，或者不來開會，到屋苑突然要夾錢，才問是不是真的。」
她同樣以黃埔花園的管業爭拗為例，認為根據公契、業權份數處理屋苑事務是公道做法，「你擁有愈多業權份數，話事權便愈大，是公平的。」她認為，如果大部分業主不滿管理公司，可自行收集業主授權召開業主大會，甚至推翻管理公司，「已經是民主社會了，如果你想推動一件事，獲過半數同意，你一定可以做到（更換管理公司）。業主不出聲，其實相當程度係OK（滿意管理公司）的啊！」
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物監局成員：小業主業權份數少 難更改屋苑決定
物監局成員兼香港理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，黃埔花園的例子並非孤例，1980 年代前興建的大型私人屋苑如太古城、沙田第一城等都有類似情況。當時法例並未要求屋苑成立法團，大廈公契亦未寫明相關細節。要到《建築物管理條例》（第344章）實施後，才積極鼓勵大廈業主成立業主立案法團。
許智文補充，部分屋苑的公契將商場及住宅一同計算入業權份數，故小業主要求成立法團或更換管理公司時，便會發現舉步維艱，「因為業權份數不足，達不到做決定的門檻。」
許智文認為，小業主受公契所限，難以扭轉現實的掣肘，但相信2016年成立的物監局有助解決矛盾，因發牌制度可規管物管公司及從業員，保障服務水平，小業主亦可向當局投訴任何疑似觸犯守則的個案，「小業主不會什麼權益也沒有，得個嬲字。」
陳屯尼卻對物監局缺乏信心，指對方屬自負盈虧的法定機構，主要負責發牌制度，三分之一的收入來源將來自牌照收費，變相管理公司及從業員將會成為物監局的「金主」，難以監察。